下半年，高品質(zhì)樓盤或?qū)⒊蔀槭袌鰺狳c(diǎn)。

今年以來，縣城樓盤表現(xiàn)良好。

????上周，本報(bào)刊發(fā)了《今年上半年，全市網(wǎng)簽套數(shù)前十樓盤有七個(gè)來自臺(tái)開鶴恩，創(chuàng)歷史新高，縣城樓盤何以熱銷？》一報(bào)道后，吸引了許多讀者的關(guān)注。那么，上半年江門樓市的整體情況如何？

????回望上半年，我市進(jìn)一步提振市場信心，穩(wěn)定市場預(yù)期，共賣出超1.3萬套商品住房，位列全省第五。成交價(jià)格方面，全市商品住房成交均價(jià)7970元/平方米，同比上漲0.7%，增速排在全省前列。

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????成交均價(jià)穩(wěn)中微升

????商品房網(wǎng)簽面積

????排在全省第五

????市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市商品房網(wǎng)簽面積237萬平方米，排在全省第五。其中，商品住房網(wǎng)簽面積148萬平方米；全市商品住房成交均價(jià)7970元/平方米，同比上漲0.7%，增速排名全省前列。其中，臺(tái)開鶴恩成交均價(jià)實(shí)現(xiàn)同比增長；全市商品住房全裝修銷售約占46%，比去年全年增加9個(gè)百分點(diǎn)。庫存方面，截至2025年6月底，全市待售新建商品住房51202套，環(huán)比減少1.5%，同比減少6.7%。其中，蓬江區(qū)、新會(huì)區(qū)、臺(tái)山市、開平市和恩平市環(huán)比、同比均減少，江海區(qū)和鶴山市同比減少。

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，江門作為珠三角地區(qū)的重要城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長以及城市化進(jìn)程都為房地產(chǎn)市場提供了較大的空間。同時(shí)，江門是一個(gè)宜居城市，隨著生活品質(zhì)的提升，市民的居住要求也在不斷提高，為房地產(chǎn)市場提供了大量的改善置業(yè)需求，從而帶動(dòng)成交。庫存方面，成交表現(xiàn)出色，自然帶動(dòng)庫存量下降。此外，今年上半年江門樓市呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢，多個(gè)縣（區(qū)、市）成交同比減少，且從供應(yīng)量來看，套數(shù)同比下滑14.4%，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，購房者的可選擇性有限，間接影響成交。從成交占比來看，市區(qū)相比去年成交占比增加1%，疊加多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目熱銷，整體均價(jià)穩(wěn)中微升。

????江門市鼎堃房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理謝慕貞則告訴記者，今年上半年，江門縣域市場表現(xiàn)良好，政府購房補(bǔ)貼刺激了購房需求。以恩平為例，4月30日啟動(dòng)的2025年恩平市消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)暨“樂購恩平”五一消費(fèi)促進(jìn)活動(dòng)，激活當(dāng)?shù)刭彿啃枨?。此次活?dòng)購房補(bǔ)貼相當(dāng)給力，根據(jù)活動(dòng)方案，從2025年5月1日至2026年4月30日，共補(bǔ)貼新建商品住房1800套，購房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)分為面積補(bǔ)貼、職稱和學(xué)歷補(bǔ)貼、工業(yè)企業(yè)外地員工（非恩平籍）補(bǔ)貼、節(jié)假日補(bǔ)貼四個(gè)方面，各項(xiàng)補(bǔ)貼可疊加享受，符合條件的單套房最高可領(lǐng)補(bǔ)貼52000元，從而刺激廣大購房者走進(jìn)各樓盤看房、買房。數(shù)據(jù)顯示，上半年全市網(wǎng)簽套數(shù)排名前十的樓盤當(dāng)中，有7個(gè)來自縣級(jí)市，創(chuàng)下歷史新高?！岸鴥r(jià)格方面，高品質(zhì)樓盤成交占比提升，全裝修住宅銷售占比約5成，且大平層等改善型產(chǎn)品去化率高。此類產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)，加之臺(tái)開恩鶴4個(gè)縣級(jí)市新房價(jià)格上漲，打破以往區(qū)域分化格局，實(shí)現(xiàn)全域協(xié)同發(fā)展，致使價(jià)格微增。”謝慕貞說。

????臺(tái)山成交多

????開平一手住宅成交套數(shù)增幅大

????再來看看各區(qū)域的情況。上半年，臺(tái)山市一手住宅成交2460套，為全市最多；其次是蓬江區(qū)成交2327套以及開平市成交2284套；新會(huì)區(qū)成交2039套，恩平市、鶴山市、江海區(qū)分別成交1589套、1341套和1140套。

????從成交套數(shù)來看，臺(tái)山市高居第一。如果看同比增幅，開平市一手住宅成交套數(shù)同比增長最大，而新會(huì)區(qū)一手住宅成交均價(jià)最高。

????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊東卉告訴記者，臺(tái)山市僑胞和港澳鄉(xiāng)親較多，這部分人群在春節(jié)和清明前后集中返鄉(xiāng)，擁有較大的購房潛力，且上半年新規(guī)改善產(chǎn)品推出，疊加各項(xiàng)目較大的優(yōu)惠力度，使得當(dāng)?shù)刭彿恳庠冈鰪?qiáng)，成交套數(shù)也隨之增多。

????張鎮(zhèn)蘭則分析，開平成交集中度較高，主要是匯峰天峻和泰和名苑兩個(gè)新盤，以高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)所等配套，受到開平購房者追捧。其中，泰和名苑開盤2個(gè)月已網(wǎng)簽208套，匯峰天峻則是去年下半年入市，長期位居開平成交榜首，今年上半年網(wǎng)簽488套全市第一，從而推動(dòng)開平樓市增長。“新會(huì)是全市成交均價(jià)唯一每平方米超萬元的區(qū)域，主要原因是區(qū)域內(nèi)有多個(gè)新規(guī)項(xiàng)目，且品質(zhì)較高，如海悅天晟、駿景灣天匯等，受到購房者青睞，對(duì)整體價(jià)格起到了支撐作用?！睆堟?zhèn)蘭說。

????謝慕貞表示，新會(huì)區(qū)得益于海悅天晟、駿景灣天匯、怡福博薈等多個(gè)主打4.0住宅高品質(zhì)項(xiàng)目熱銷，價(jià)格穩(wěn)居每平方米1.2萬元以上，從而推動(dòng)區(qū)域價(jià)格提升。開平方面，則依托碉樓等IP，吸引大灣區(qū)投資客及返鄉(xiāng)置業(yè)人群，本地樓盤表現(xiàn)給力。

????此外，二手住房成交量也值得一提。數(shù)據(jù)顯示，1-6月全市二手房成交面積約191萬平方米，同比增長13.6%；二手住房成交面積約138萬平方米，同比增長3.3%。其中，蓬江區(qū)、新會(huì)區(qū)、臺(tái)山市和恩平市均實(shí)現(xiàn)同比增長。二手住房占全部住房成交比例的48.3％，比去年同期增長3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，蓬江區(qū)和鶴山市面積和套數(shù)均超過同期新建商品住房。

????對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來各大銀行對(duì)二手住房按揭貸款的政策支持較大，再加上二手住房降價(jià)，與一手住房相比，性價(jià)比高。此外，由于稅收政策的調(diào)整，剛需置換促成二手大平層住房成交較多，成為新的增長點(diǎn)。

????展望下半年

????高品質(zhì)樓盤或?qū)⒊蔀槭袌鰺狳c(diǎn)

????近日，江門市住房公積金管理委員會(huì)修訂了《江門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于江門市住房公積金提取管理辦法》（以下簡稱“新《辦法》”），將于2025年9月1日起實(shí)施，有效期至2030年8月31日。新《辦法》涉及多方面優(yōu)化，惠及購房、租房、加裝電梯等多類需求群體，其中還提及直系親屬購房提取公積金不受住房面積、單價(jià)等約束。那么，隨著新政策的實(shí)施，下半年江門樓市會(huì)如何走向？

????張鎮(zhèn)蘭告訴記者，今年以來，江門陸續(xù)優(yōu)化了多項(xiàng)公積金政策，包括提高公積金最高貸款額度，利率下調(diào)，異地繳存互認(rèn)，直系親屬購房提取公積金不受住房面積、單價(jià)等約束等，降低了使用公積金購房的門檻和貸款壓力，促進(jìn)公積金購房的需求釋放。但從宏觀來看，公積金畢竟只是利好部分購房者，整體市場仍受到多方面影響，預(yù)計(jì)下半年成交量在政策端、房企節(jié)點(diǎn)促銷等多重帶動(dòng)下將有所回升，價(jià)格或保持平穩(wěn)。

????謝慕貞分析，公積金新政帶動(dòng)改善需求入場，再加上縣域市場持續(xù)活躍，4.0住宅產(chǎn)品迭代加速，下半年將推動(dòng)房價(jià)結(jié)構(gòu)性溫和上漲。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊則預(yù)測，今年接下來的房地產(chǎn)市場，將呈現(xiàn)兩種特征：一是一手住宅價(jià)格企穩(wěn)回升值得期待，一方面在于政策的發(fā)力，另一方面在于4.0住宅已逐漸成為市場的主流；二是二手住房成交量將持續(xù)增加。隨著二手房降價(jià)，與一手房價(jià)的差距增加，有利于成交，再加上銀行對(duì)二手住房按揭的支持力度加大。接下來，剛需置換購房占比會(huì)增大，高品質(zhì)公攤少的樓盤或?qū)⒊蔀槭袌龅臒狳c(diǎn)。