江發(fā)·天御灣的大平層產(chǎn)品吸引了不少消費(fèi)者。
大平層擁有寬敞舒適的居住空間。
????今年來，“大平層”成江門房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱詞。先是江發(fā)·天御灣推出市面上首個(gè)建筑面積超400平方米的大平層戶型，其后是剛開放營(yíng)銷中心的匯景灣·花霖語岸將打造超280平方米的大平層產(chǎn)品，再到綠城濱江·潮聞東方二期即將開放建筑面積超300平方米戶型的樣板間，使得大平層產(chǎn)品的熱度不斷飆升，吸引了購(gòu)房者的眼球。
????市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)顯示，建筑面積在180平方米及以上的戶型2022年全市供應(yīng)量516套，占比1.4%，到今年1—5月供應(yīng)量就達(dá)到779套，占比提高至9.8%，供應(yīng)量占比提升了6倍，比去年同期增長(zhǎng)超200%。不難看出，大平層正成為時(shí)下改善型住宅市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)的“香餑餑”。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任
????產(chǎn)品越來越多
????大平層供應(yīng)量逐年提升
????什么是大平層？在很多人看來，大平層是指面積較大的平層住宅。記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，對(duì)于大平層，業(yè)內(nèi)并沒有統(tǒng)一的定義，尤其是對(duì)面積段的劃分上，不同項(xiàng)目對(duì)大平層的面積段劃分也不盡相同。但大部分業(yè)內(nèi)人士表示，就江門的情況而言，建筑面積180平方米及以上的戶型最為符合大平層的定義。
????回顧國(guó)內(nèi)大平層發(fā)展的歷史，其實(shí)時(shí)間并不長(zhǎng)。2006年“限墅令”頒布，作為替代別墅的城市豪宅，大平層開始逐漸興起。而在江門，則是10多年前逐漸興起，如珠江帝景灣、越秀星匯名庭、鳳山水岸等項(xiàng)目均有大平層。近年來，市區(qū)推出大平層的項(xiàng)目變多了。
????先來看一組數(shù)據(jù)。記者從市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，2022年，建筑面積在180平方米及以上的大平層戶型全市供應(yīng)量516套，占比1.4%；2023年全市供應(yīng)量822套，占比2.9%；2024年全市供應(yīng)量1412套，占比5.4%；到了2025年，1—5月供應(yīng)量就達(dá)到779套，占比提高至9.8%。不難發(fā)覺，大平層在我市的供應(yīng)量一直在提升。短短三年間，大平層供應(yīng)占比就提升了3倍左右。
????再看看具體項(xiàng)目的表現(xiàn)。2022年8月，江門首個(gè)建筑面積超300平方米的江景大平層產(chǎn)品在碧桂園濱江灣亮相，一度吸引眾多市民的關(guān)注。亮相當(dāng)天，吸引了不少市民到場(chǎng)了解產(chǎn)品，總價(jià)約600萬元一套的房子在銷售中心出現(xiàn)了5組客戶爭(zhēng)搶同1套房源的現(xiàn)象。
????2023年9月，海悅集團(tuán)旗下的海悅天璽正式開盤，這是江門市區(qū)首個(gè)主打4.0大平層的項(xiàng)目，其憑借大戶型、高品質(zhì)、高實(shí)用等特點(diǎn)，一經(jīng)推出便成為市場(chǎng)上的香餑餑。接下來，包括博學(xué)名苑、綠城濱江·潮聞東方二期、海悅天晟、駿景灣天悅、駿景灣·濱江譽(yù)峰、保利瑯悅、江發(fā)·翡翠觀瀾、銀?！ぬm亭四季等一批項(xiàng)目的大平層產(chǎn)品紛紛面市，吸引了許多市民的目光。
????到了今年5月底，江發(fā)·天御灣的樣板間開放將江門大平層推上新的高度。其首期推出的戶型建筑面積均超200個(gè)平方米，其中建筑面積達(dá)436平方米的大平層，使用面積近600平方米，創(chuàng)下江門大平層面積的新高。
????一般來說，大平層需要具備都市核心地段、稀缺景觀資源、頂級(jí)城市配套等要素，通常占據(jù)項(xiàng)目的最佳位置。例如，江發(fā)·天御灣產(chǎn)品主打一線江景，江發(fā)·翡翠觀瀾大平層產(chǎn)品主打千畝高爾夫球場(chǎng)景觀等。
????江門市鼎堃房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理謝慕貞告訴記者，早期江門市場(chǎng)的大平層產(chǎn)品仍停留在比較初級(jí)的階段，多是追求“大面積”“用材豪華”等硬性標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)階段逐步邁入追求居住享受，如居住環(huán)境、自然景觀等方面的要求。如今，大平層產(chǎn)品逐漸聚焦業(yè)主的精神內(nèi)核，注重提升業(yè)主社會(huì)圈、生活圈等精神層面的需求。
????銷量情況理想
????多種因素讓大平層備受青睞
????記者向多個(gè)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人了解到，目前在售大平層產(chǎn)品的銷售情況均比較理想?！敖ㄖ娣e185平方米的戶型非常熱銷，可以說賣的速度比建的速度還快。”保利瑯悅一名銷售人員告訴記者。
????江發(fā)·天御灣一名工作人員表示，自5月31日示范區(qū)開放以來，項(xiàng)目持續(xù)吸引各界人士到訪?，F(xiàn)場(chǎng)咨詢熱度居高不下，誠(chéng)意登記持續(xù)火爆，市場(chǎng)反響可以說是超出預(yù)期。目前，已有眾多客戶在等待即將開售的236平方米、286平方米乃至436平方米的全江景大平層。
????謝慕貞坦言，江門大平層銷量呈顯著上升態(tài)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年新規(guī)產(chǎn)品（以大平層為主）去化率約53%，其他產(chǎn)品去化率約30%，超出常規(guī)產(chǎn)品20%，且網(wǎng)簽均價(jià)高出約4000元/平方米，可謂是“量?jī)r(jià)齊升”。2025年，多個(gè)新盤如匯景灣·花霖語岸、江發(fā)·天御灣、綠城濱江·潮聞東方二期、等聚焦280平方米以上的戶型，反響良好。
????那么，為何大平層產(chǎn)品備受消費(fèi)者青睞？數(shù)據(jù)顯示，大平層的市場(chǎng)供應(yīng)量明顯高于低層住宅。記者從市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，2024年全市低層住宅供應(yīng)量411套，占比1.6%；到了2025年，1—5月全市低層住宅供應(yīng)量273套，占比3.4%。無論從供應(yīng)套數(shù)還是供應(yīng)占比來看，均遠(yuǎn)低于建筑面積在180平方米及以上的大平層戶型?？梢钥闯?，大平層已經(jīng)超越低層住宅成為改善型住宅市場(chǎng)的新寵。
????業(yè)內(nèi)人士分析，以前的大平層為基礎(chǔ)大面積戶型，缺乏差異化設(shè)計(jì)，空間利用不算好。新的4.0產(chǎn)品在政策賦能下，飄窗、陽臺(tái)空間優(yōu)化，實(shí)用率突破100%，甚至超120%，再加上優(yōu)質(zhì)的泛會(huì)所設(shè)施配套等元素，提升整體居住品質(zhì)，由此受到了消費(fèi)者的青睞。相比之下，低層住宅裝修、維護(hù)費(fèi)用高昂，而大平層依托優(yōu)質(zhì)物業(yè)降低長(zhǎng)期成本。此外，大平層多位于城市核心區(qū)域，配套成熟，而別墅常處于郊區(qū)，通勤不便。
????裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳也提到，以前的大平層只是面積大，在空間、功能的優(yōu)化上沒有如今產(chǎn)品的好。隨著規(guī)劃政策不斷優(yōu)化，大平層空間的使用性更強(qiáng)，實(shí)用率更高。此外，對(duì)于年輕人而言，他們對(duì)高層住宅的接受性更強(qiáng)，因?yàn)橐曇案_闊，采光通風(fēng)性更好。
????更好適應(yīng)變化
????江門大平層產(chǎn)品仍需優(yōu)化改善
????多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大平層在江門改善型住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)地位仍將持續(xù)。
????從市場(chǎng)趨勢(shì)來看，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊越來越稀缺，開發(fā)商都在琢磨如何“把好鋼用在刀刃上”。在有限的土地上打造高品質(zhì)大平層產(chǎn)品，成為開發(fā)商提高產(chǎn)品附加值、滿足市場(chǎng)需求的重要手段。隨著生活方式的改變，人們對(duì)于居住空間的功能性和舒適性要求也在不斷提高，大平層戶型能夠更好地適應(yīng)這種變化。更關(guān)鍵的是，這些標(biāo)桿項(xiàng)目扎堆亮相，也有助于提升城市的形象和品質(zhì)，打造城市的高端居住名片。
????謝慕貞表示，高端客群追求稀缺資源，推動(dòng)開發(fā)商打造好產(chǎn)品。一二線城市300平方米及以上大平層成交同比翻倍，驗(yàn)證這種超大戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度。如今，江門房企跟進(jìn)布局，加之政策支持存量用地改造，鼓勵(lì)低容積率、高綠化設(shè)計(jì)，大戶型開發(fā)將來會(huì)越來越多。
????謝慕貞還特別指出，近年來，整體的住宅品質(zhì)提升是比較明顯的，尤其是國(guó)家推行的相關(guān)政策，成為推動(dòng)改變的主要?jiǎng)恿?。目前，江門的大平層產(chǎn)品還可以進(jìn)一步改善，如贈(zèng)送空間的實(shí)用性、隱私性及室內(nèi)鏈接性等都可以提升，部分產(chǎn)品的全屋智能化應(yīng)用存在參差不齊的情況。未來，建議開發(fā)商可多參考一二線城市的大平層產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)，吸取先進(jìn)項(xiàng)目的精華，加以應(yīng)用，優(yōu)化改善江門大平層產(chǎn)品?！敖酉聛?，中產(chǎn)置換潮持續(xù)，大平層及4.0戶型去化率保持高位，改善型市場(chǎng)將主導(dǎo)高端需求。但受客群局限，在總價(jià)約束下，仍有剛需用戶偏向中小戶型。”謝慕貞說。
