消費(fèi)者咨詢法拍房情況。

獨(dú)棟別墅自身?yè)碛忻黠@優(yōu)勢(shì)，因此溢價(jià)率高。

????吸引近2萬(wàn)人次圍觀，13名競(jìng)拍者101次出價(jià)，一套位于蓬江區(qū)的獨(dú)棟別墅上周被拍賣(mài)，最終以683.9萬(wàn)元成交，較起拍價(jià)溢價(jià)率達(dá)50%。這次法拍像一個(gè)縮影，折射出近段時(shí)間以來(lái)，我市法拍房市場(chǎng)的熱鬧，不少法拍房源溢價(jià)成交。記者從江門(mén)市中級(jí)人民法院了解到，2022年到2024年，全市法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)達(dá)8724套，許多消費(fèi)者通過(guò)司法拍賣(mài)的方式競(jìng)得房產(chǎn)。

????那么，對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)，普遍低于市場(chǎng)價(jià)的法拍房可以“撿漏”嗎？業(yè)內(nèi)人士提醒，法拍房存在風(fēng)險(xiǎn)，市民不要盲目“撿漏”，競(jìng)拍之前需要做好詳盡的調(diào)查。

????文/圖 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????溢價(jià)率高

????不少法拍房遭多人“爭(zhēng)搶”

????5月9日，在江門(mén)市司法拍賣(mài)市場(chǎng)上，迎來(lái)了一棟非常搶手的房源拍賣(mài)。這是一棟位于江門(mén)市蓬江區(qū)城市花園春暉園319號(hào)的獨(dú)棟別墅，建筑總面積為279.22平方米，帶有一個(gè)比較大的私家花園。

????2025年5月8日10時(shí)至2025年5月9日10時(shí)，蓬江區(qū)人民法院在該院淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)上述別墅進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)活動(dòng)。該別墅起拍價(jià)為455.1萬(wàn)元，拍賣(mài)關(guān)注度非常高，吸引近2萬(wàn)人次圍觀，其中434人設(shè)置了拍賣(mài)提醒，13個(gè)人繳納保證金報(bào)名參與競(jìng)拍。整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程非常激烈，經(jīng)過(guò)了一個(gè)半小時(shí)延時(shí)競(jìng)拍，101次加價(jià)才結(jié)束拍賣(mài)。最終，別墅以683.9萬(wàn)元成交，溢價(jià)率50%，成交單價(jià)2.4493萬(wàn)元/平方米。

????無(wú)獨(dú)有偶。今年4月，江門(mén)司法拍賣(mài)市場(chǎng)上同樣有一套房子高溢價(jià)成交。該房子位于蓬江區(qū)甘化新村，建筑面積73.23平方米，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)約19.09萬(wàn)元，起拍價(jià)13.37萬(wàn)元，最終房子以總價(jià)50.47萬(wàn)元成交，折合樓面價(jià)6892元/平方米，較評(píng)估價(jià)溢價(jià)164.3%，較起拍價(jià)溢價(jià)277%。拍賣(mài)頁(yè)面顯示，該套房子共有13人報(bào)名，吸引5875次圍觀，可見(jiàn)房源熱度之高。據(jù)了解，房子首次報(bào)價(jià)出現(xiàn)在4月15日，各路競(jìng)買(mǎi)人共計(jì)出價(jià)171次，在歷經(jīng)137次延時(shí)后，最終在4月16日，以總價(jià)50.47萬(wàn)成交，折合樓面價(jià)6892元/平方米。

????說(shuō)起法拍房，相信不少讀者并不陌生。法拍房即法院拍賣(mài)房產(chǎn)，是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。2015年4月1日，江海區(qū)江?；▓@江琴居15號(hào)102進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，本次競(jìng)拍沒(méi)有人報(bào)名，以流拍告終。這是記者在阿里拍賣(mài)網(wǎng)查詢到我市最早掛出的法拍房，由河南省陜縣人民法院進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。

????而由我市法院最早進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)且成交的法拍房，則是在2015年11月6日，由江門(mén)市中級(jí)人民法院拍賣(mài)的蓬江區(qū)杜阮鎮(zhèn)瑤村小苑51號(hào)，建筑面積為201平方米，共有3人報(bào)名競(jìng)拍，出價(jià)1次，以86.5萬(wàn)元的底價(jià)成交，折合單價(jià)為4285元/平方米。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊表示，我市法拍房市場(chǎng)變得引人注目，可以說(shuō)是從2018年開(kāi)始。一批先知先覺(jué)的投資者和資產(chǎn)收購(gòu)人士率先進(jìn)入該市場(chǎng)，通過(guò)競(jìng)拍的形式購(gòu)得實(shí)惠、低價(jià)的法拍房。近年來(lái)受大環(huán)境的影響，江門(mén)的法拍房數(shù)量增加，市民參與法拍房可選量增加，同時(shí)市場(chǎng)上有輔拍機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)推動(dòng)以及銀行提供按揭房貸款服務(wù)，激活了法拍房市場(chǎng)。

????廣東房協(xié)媒體委員會(huì)委員周春鋒分析，近年來(lái)法拍房越來(lái)越受消費(fèi)者關(guān)注，是“低價(jià)紅利+政策松綁+價(jià)值稀缺”等方面共同作用的結(jié)果。他告訴記者，近年來(lái)由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等原因，導(dǎo)致法拍房源增多。同時(shí)，法拍房通常以評(píng)估價(jià)7折左右起拍，部分流拍房源折扣更大，價(jià)格也足夠吸睛；再加上門(mén)檻不斷降低，購(gòu)房政策不斷寬松，非江門(mén)戶籍通過(guò)法拍購(gòu)房無(wú)需社保，部分銀行如建設(shè)銀行江門(mén)市分行提供“法拍貸”業(yè)務(wù)，減輕購(gòu)房者壓力等，由此吸引不少消費(fèi)者的關(guān)注。

????阿里資產(chǎn)（原阿里法拍）珠中江城市服務(wù)商——鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司江門(mén)負(fù)責(zé)人陳松也提到，法拍房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著，吸引消費(fèi)者撿漏需求。法拍房的起拍價(jià)通常為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%至80%，這種低價(jià)優(yōu)勢(shì)尤其適合預(yù)算有限的購(gòu)房者或?qū)で蟾咝詢r(jià)比的投資者。另外，司法拍賣(mài)流程的規(guī)范化也增強(qiáng)了消費(fèi)者信心。最高人民法院明確要求法拍房必須詳細(xì)披露房屋瑕疵，并禁止在公告中使用“不負(fù)責(zé)騰退”等模糊表述，強(qiáng)化了法院的騰退責(zé)任。此外，法拍房交易由法院全程監(jiān)管，資金直接劃入法院賬戶，避免了二手房交易中可能出現(xiàn)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)。

????優(yōu)勢(shì)明顯

????起拍價(jià)激發(fā)競(jìng)拍者“撿漏”心理

????記者從鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司了解到，今年1—4月，阿里拍賣(mài)網(wǎng)上約有20套江門(mén)法拍房存在溢價(jià)的情況，這些房源遭多人“爭(zhēng)搶”，出價(jià)次數(shù)多，溢價(jià)率較高，圍觀人數(shù)也節(jié)節(jié)攀升。

????那么，為何不少法拍房出現(xiàn)“爭(zhēng)搶”的情況？

????周春鋒說(shuō)，從成交的法拍房來(lái)看，主要有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是價(jià)格實(shí)惠，不少法拍房的起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)的7成；二是擁有位于核心地段或其他優(yōu)勢(shì)，比如有的是學(xué)區(qū)房，有的在大商圈附近，配套成熟、租金回報(bào)率高；三是價(jià)值稀缺，比如今年5月拍賣(mài)的蓬江區(qū)城市花園獨(dú)棟別墅，除了地理位置好之外，還因?yàn)樗仟?dú)棟別墅，符合部分購(gòu)房者的需求。

????陳松表示，核心區(qū)域的老房盡管樓齡較長(zhǎng)，但由于周邊配套完善，這類房源的地段價(jià)值不因房齡衰減，反而因城市發(fā)展帶來(lái)的資源集聚效應(yīng)而持續(xù)增值。法拍房中不乏這樣的房子，所以吸引消費(fèi)者目光，從而形成競(jìng)價(jià)。同時(shí)，法院通常以評(píng)估價(jià)的80%作為起拍價(jià)，形成“價(jià)格錨點(diǎn)”效應(yīng)。低起拍價(jià)降低了參與門(mén)檻，激發(fā)競(jìng)拍者“撿漏”心理，買(mǎi)家為避免錯(cuò)失機(jī)會(huì)，最終支付高于心理預(yù)期的價(jià)格。

????但值得留意的是，記者了解得知，除部分法拍房受熱捧外，許多房源以底價(jià)成交或流拍。數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月，約7成法拍房流拍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管近年來(lái)法拍房的關(guān)注度有所提升，但總體而言，相較于國(guó)內(nèi)其他大城市，我市法拍房市場(chǎng)并不算特別火熱。

????業(yè)內(nèi)提醒

????警惕法拍房潛藏風(fēng)險(xiǎn)

????那么，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)法拍房的時(shí)候，要注意什么問(wèn)題？

????陳松告訴記者，要警惕“無(wú)證房產(chǎn)”，未辦證的法拍房如小產(chǎn)權(quán)房、歷史遺留違建可能無(wú)法過(guò)戶，需提前與法院確認(rèn)能否協(xié)助辦證。同時(shí)，要留意是否存在“惡意占用”，如原業(yè)主拒絕搬離、“以租代售”對(duì)抗執(zhí)行、長(zhǎng)期租約等。另外，隱性成本也需要核查，看看有無(wú)欠費(fèi)的情況，包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等可能累計(jì)數(shù)年，需向小區(qū)物業(yè)、供水供電部門(mén)查詢欠費(fèi)金額。消費(fèi)者可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，親自前往房屋所在地進(jìn)行實(shí)地勘查，了解房屋的實(shí)際狀況，包括物理狀況、周邊環(huán)境、交通便利性等，注意檢查房屋是否存在瑕疵或非法占據(jù)等行為。

????“在拍賣(mài)前，也要明確購(gòu)買(mǎi)法拍房所需支付的全部費(fèi)用，買(mǎi)方需承擔(dān)契稅、印花稅，這與普通購(gòu)房一致，但賣(mài)方稅費(fèi)如增值稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁買(mǎi)受人，這時(shí)候就需要仔細(xì)查看法院公告，部分法院會(huì)明確一切稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)。”陳松說(shuō)。

????鄧桐燊則提到，消費(fèi)者參與法拍房時(shí)要認(rèn)真閱讀拍賣(mài)公告，其中會(huì)詳細(xì)披露所拍房源的信息。同時(shí)，設(shè)法上門(mén)參觀法拍房的室內(nèi)狀況和周邊環(huán)境，調(diào)查了解所在區(qū)域的房屋價(jià)格?！皬奈覀冞^(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只要認(rèn)真調(diào)查，完全可以避免法拍房所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如果消費(fèi)者對(duì)法拍房相關(guān)知識(shí)有所欠缺而且工作比較忙碌，建議找專業(yè)輔拍機(jī)構(gòu)協(xié)助，省時(shí)省力。”鄧桐燊說(shuō)。

????周春鋒提醒廣大消費(fèi)者，要注意老舊房貸款難，不少銀行對(duì)房齡在20年以上的房產(chǎn)拒貸。此外，樓齡超30年的房屋維修基金可能已被耗盡，后續(xù)維護(hù)費(fèi)用高，如蓬江區(qū)某舊樓法拍后買(mǎi)家需均攤20萬(wàn)元電梯更換費(fèi)?？偟膩?lái)說(shuō)，法拍房縱然有“撿漏”的機(jī)會(huì)，但可能也潛藏風(fēng)險(xiǎn)，入手前需慎重考慮，了解清楚風(fēng)險(xiǎn)。