二手住房的選擇越來(lái)越多。

入手門(mén)檻的變低，讓二手住房信息吸引購(gòu)房者的目光。

????上周，本報(bào)刊發(fā)了關(guān)于1月江門(mén)樓市數(shù)據(jù)分析的報(bào)道。其中，當(dāng)月二手住房成交套數(shù)高于一手住宅，吸引了許多讀者的關(guān)注。事實(shí)上，去年以來(lái)，二手住房成交量高于一手住宅的情況已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。即便從近年的數(shù)據(jù)來(lái)看，二手住房成交的數(shù)據(jù)同樣不錯(cuò)。以去年為例，全市二手住房成交面積約276萬(wàn)平方米，占全部住房成交比例的45.2％，比2023年同期增加6.1個(gè)百分點(diǎn)。

????從2022年的成交套數(shù)不到2萬(wàn)套，只占全年一手住宅成交套數(shù)的40%，到如今月成交套數(shù)高于一手住宅，我市二手住市場(chǎng)是否迎來(lái)了春天？

????文/圖 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????現(xiàn)象

????二手住房成交套數(shù)高于一手

????2月20日，本報(bào)刊發(fā)了《1月全市一手住宅成交1703套，恩平成交套數(shù)環(huán)比大增30.4%》的報(bào)道，文中提到1月二手住房成交面積約23萬(wàn)平方米，成交套數(shù)2034套，成交面積和套數(shù)均超過(guò)當(dāng)月一手住宅。其中，蓬江區(qū)和恩平市的成交面積和套數(shù)均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

????當(dāng)月二手住房成交套數(shù)高于一手住宅，這種情況并不多見(jiàn)。以江門(mén)樓市為例，去年出現(xiàn)過(guò)兩次——去年4月，全市二手住房成交2455套，高于一手住宅的2385套，當(dāng)月二手住房的成交面積也高于一手住宅；去年8月，全市二手住房成交2194套，高于一手住宅的2001套，當(dāng)月二手住房成交超28萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于當(dāng)月一手住宅22.58萬(wàn)平方米的成交面積。

????同時(shí)，我市二手住宅全年的成交數(shù)據(jù)也可圈可點(diǎn)。2024年，全市二手住房成交面積約276萬(wàn)平方米，占全部住房成交比例的45.2％，比去年同期增加6.1個(gè)百分點(diǎn)。2023年，全市共計(jì)成交了26881套二手住房，同比2022年全年18459套的成交套數(shù)，增長(zhǎng)率高達(dá)45.6%，不僅創(chuàng)下了近四年來(lái)的成交套數(shù)新高，更是自近五年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

????記者還發(fā)現(xiàn)，二手住房成交高于一手住宅的情況，并非江門(mén)所獨(dú)有。今年1月，多個(gè)城市公布了去年全年的樓市成交數(shù)據(jù)。以廣州為例，二手商品房交易登記面積1027.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.3%；二手住宅成交量同比上升，二手住宅交易占比首次超過(guò)一手。而在杭州，2024年杭州十區(qū)新房、二手房總計(jì)成交15.7萬(wàn)套，其中新房、二手房成交占比約為四六開(kāi)。

????探因

????低價(jià)房源增多

????為何二手住房的成績(jī)單相比一手住宅更為亮眼？

????對(duì)此，公司開(kāi)展二手住房業(yè)務(wù)的嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊分析，前幾年，由于一二手住房出現(xiàn)價(jià)格倒掛的情況，更多的購(gòu)房者會(huì)選擇一手房。所謂價(jià)格倒掛，就是指相同地段內(nèi)二手房的每平方米成交單價(jià)高于新建中的一手房。這兩年來(lái)，雖然二手住房的成交量不斷提升，但相比此前還是存在差距，變得沒(méi)那么容易出手，因此業(yè)主主動(dòng)降價(jià)出售引發(fā)二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)調(diào)整。目前，一二手住房的價(jià)差達(dá)到20%以上，吸引了購(gòu)房群體?！澳壳皝?lái)看，豪宅大平層以及次新樓成為當(dāng)下二手市場(chǎng)香餑餑，而銀行政策對(duì)二手房年限的放松，也推動(dòng)了購(gòu)房熱潮。”鄧桐燊如是說(shuō)。

????裕隆基地產(chǎn)二手事業(yè)部總經(jīng)理吳名鳩也深入剖析了去年存量房成交量同比大幅增長(zhǎng)的原因。他認(rèn)為，主要有兩大因素：一是銀行對(duì)二手市場(chǎng)的扶持力度顯著增強(qiáng)，審批標(biāo)準(zhǔn)更為靈活，使得購(gòu)房者更容易入場(chǎng)；二是二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)適度下調(diào)，低價(jià)房源的增多無(wú)疑增強(qiáng)了市場(chǎng)的吸引力。

????此外，吳名鳩還提到房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。近年來(lái)，新房的供應(yīng)端進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，成交價(jià)格較高的4.0住宅頻頻推出，成為市場(chǎng)上的香餑餑，中低價(jià)位新房的選擇相比之前有所減少。在這樣的情況下，二手住房議價(jià)空間大，包括一些帶電梯的次新房?jī)r(jià)格也會(huì)比較實(shí)惠。與此同時(shí)，這幾年不少新房流入二手市場(chǎng)，使得二手房產(chǎn)品越來(lái)越豐富，能滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需求，再加上許多二手房的地段和配套相對(duì)成熟，許多客戶(hù)會(huì)傾向二手房。

????“二手住房成交量高于一手住房確實(shí)是一個(gè)新現(xiàn)象?！遍L(zhǎng)期關(guān)注江門(mén)樓市的業(yè)內(nèi)人士周先生表示，去年4月下旬以來(lái)，本地房企積極開(kāi)展“以舊換新”購(gòu)房活動(dòng)，再加上地方政府的支持，逐漸吸引更多的消費(fèi)者以舊換新，由此推動(dòng)二手房的成交量。據(jù)悉，住房“以舊換新”活動(dòng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)通過(guò)置換、收購(gòu)、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民實(shí)現(xiàn)“賣(mài)舊換新”，既能滿(mǎn)足居民對(duì)居住環(huán)境的提升需求，又能促進(jìn)新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的良性循環(huán)、釋放購(gòu)房需求，助力房地產(chǎn)行業(yè)提質(zhì)升級(jí)。

????以新會(huì)區(qū)為例，為更好地刺激改善型需求的釋放，其持續(xù)用好上級(jí)政策工具箱，落實(shí)全面取消“限售”“賣(mài)一買(mǎi)一”退個(gè)稅等政策，進(jìn)一步幫助群眾實(shí)現(xiàn)“賣(mài)舊買(mǎi)新”。根據(jù)《江門(mén)市關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，自2022年10月1日至2025年12月31日，稅務(wù)部門(mén)對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在本市重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。新政策的實(shí)施，有效降低改善性置業(yè)的成本，加快房屋流轉(zhuǎn)速度。

????思考

????著力推進(jìn)老舊小區(qū)改造

????那么，江門(mén)的二手住房市場(chǎng)是否已經(jīng)迎來(lái)了春天？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手住房市場(chǎng)正變得越來(lái)越好，但要想迎來(lái)真正的春天，依舊需要時(shí)間。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年我市二手住房成交套數(shù)雖然突破2.5萬(wàn)套，但與2023年的數(shù)據(jù)相比，依舊出現(xiàn)了下滑的情況。

????鄧桐燊告訴記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在從過(guò)去持續(xù)新增房子慢慢過(guò)渡到存量二手房的階段了，現(xiàn)在很多重點(diǎn)城市的二手住房的成交量漸漸超過(guò)了新房。隨著二手住房“返新”，包括環(huán)境改造、加裝電梯等，二手住房交易可能會(huì)成為主流?！爱?dāng)前，江門(mén)正著力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，讓更多居民共享城市建設(shè)成果。提升老舊小區(qū)的生活配套和便捷性是國(guó)家城市更新的重要戰(zhàn)略，也會(huì)促動(dòng)二手住房流轉(zhuǎn)和交易。對(duì)此，希望政府持續(xù)推動(dòng)老舊小區(qū)改造，主動(dòng)協(xié)調(diào)解決當(dāng)前加裝電梯的痛點(diǎn)和難點(diǎn)，提升居住屬性和舒適感，讓低收入剛需人群更容易購(gòu)買(mǎi)二手住房?！编囃稣f(shuō)。

????吳名鳩也認(rèn)為，江門(mén)樓市將迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。江門(mén)是粵港澳大灣區(qū)的重要腹地和珠江西岸重要交通樞紐，隨著城市公共服務(wù)配套不斷完善，特別是深中通道、黃茅?？绾Ｍǖ澜ǔ赏ㄜ?chē)，以及深江高鐵的加快建設(shè)，江門(mén)的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，相信江門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)高質(zhì)量發(fā)展。

????吳名鳩建議，著力提升軟硬件環(huán)境，吸引更多企業(yè)及人口流入江門(mén)創(chuàng)業(yè)就業(yè)，同時(shí)加快高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)就業(yè)機(jī)會(huì)，提升就業(yè)人口收入；加快推動(dòng)老舊城區(qū)的更新改造，增強(qiáng)城市舒適感幸福感獲得感?！跋Ｍ嚓P(guān)部門(mén)、房企可以進(jìn)一步加強(qiáng)住房以舊換新的力度，在促進(jìn)新、舊住房流通方面出臺(tái)更多的舉措，促進(jìn)本地二手住房行業(yè)健康、高質(zhì)量發(fā)展。”