樞紐新城片區(qū)是目前新會(huì)熱門置業(yè)板塊。
蓬江區(qū)“綠島商城西側(cè)地塊”是該片區(qū)內(nèi)值得關(guān)注的地塊之一。
????與此同時(shí)，工業(yè)用地和公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、交通等其他用地合計(jì)占總供應(yīng)量比例超過(guò)87%，體現(xiàn)我市大力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決心。那么，今年市區(qū)計(jì)劃用地有何亮點(diǎn)？商住用地又有何特點(diǎn)？哪些地塊將比較熱門？
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任
????發(fā)展勢(shì)頭猛
????新會(huì)區(qū)工業(yè)、商服用地多
????2024年度市區(qū)建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量約847.1公頃（12707畝），略低于2023年度，其中，商服用地約15.1公頃（227畝），工業(yè)用地415.2公頃（6228畝），商住用地約92.9公頃（1393畝），公共管理與公共服務(wù)用地約323.9公頃（4859畝）。
????從區(qū)域來(lái)看，新會(huì)區(qū)計(jì)劃供應(yīng)土地面積約419.9公頃（6298畝），是三區(qū)中連續(xù)五年計(jì)劃供應(yīng)土地面積最大的，其中商服用地11公頃（165畝），工業(yè)用地約228.9公頃（3433畝），商住用地約25.1公頃（376畝），公共管理與公共服務(wù)用地約154.9公頃（2324畝）。不難看出，新會(huì)區(qū)今年的土地供應(yīng)計(jì)劃中，工業(yè)用地占大頭，占據(jù)該區(qū)計(jì)劃供地總量的54.5%，占據(jù)市區(qū)工業(yè)用地55%。
????裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳分析，向東，深中通道主線已經(jīng)貫通，建成通車后從新會(huì)城區(qū)前往深圳只需約1個(gè)小時(shí)。向南，黃茅海跨海通道中引橋順利合龍，建成通車后從江門大廣海灣到橫琴和澳門、香港也將分別實(shí)現(xiàn)半小時(shí)、1小時(shí)互通。上述一東一南兩條通道，將在2024年讓新會(huì)成為環(huán)珠江口“黃金內(nèi)灣”重要組成部分。毫無(wú)疑問(wèn)，新會(huì)正處在多重區(qū)域發(fā)展布局疊加、多項(xiàng)交通基礎(chǔ)設(shè)施交會(huì)、多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)集聚的重大機(jī)遇期。供應(yīng)用地面積是根據(jù)市場(chǎng)供需來(lái)制定的，新會(huì)區(qū)供應(yīng)用地面積尤其是工業(yè)用地面積位居市區(qū)第一，恰好說(shuō)明該區(qū)需求量充足，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊告訴記者，2023年，新會(huì)成功引進(jìn)億元以上項(xiàng)目90個(gè)，總投資額630億元，項(xiàng)目數(shù)量、投資額、10億元以上項(xiàng)目數(shù)等穩(wěn)居全市第一。此外，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)3.3%，其中工業(yè)投資增長(zhǎng)16.1%，由此可見(jiàn)，該區(qū)計(jì)劃工業(yè)用地最多也在情理之中。
????值得留意的是，新會(huì)區(qū)計(jì)劃商服用地同樣位居市區(qū)第一?！翱梢钥吹?，本年供應(yīng)的商服用地大部分集中在新會(huì)區(qū)，其中又以兩個(gè)區(qū)域?yàn)橹鳎瑯屑~新城和司前大澤?！编囃稣J(rèn)為，一是樞紐新城逐漸成熟，居住人口逐漸增多，但與之相關(guān)的商業(yè)配套還是落后了，所以增加供應(yīng)是合理的；二是司前和大澤作為重要的工業(yè)鎮(zhèn)，匯集了大大小小的工業(yè)園區(qū)，外來(lái)人多，消費(fèi)能力強(qiáng)，但配套的商業(yè)不足，增加商服配套是需要的。李艷芳也表示，新會(huì)區(qū)的商業(yè)綜合體相對(duì)比較少，綜合型商場(chǎng)、寫字樓還是比較有發(fā)展空間的，所以在商服用地方面會(huì)比較有需求。
????地理位置好
????蓬江區(qū)商住用地占據(jù)半壁江山
????與新會(huì)區(qū)相比，蓬江區(qū)最受矚目的莫過(guò)于商住用地。蓬江區(qū)2024年計(jì)劃商住用地約46.3公頃（695畝），占據(jù)市區(qū)計(jì)劃商住用地五成之多，共計(jì)10宗。
????李艷芳認(rèn)為，蓬江區(qū)可開(kāi)發(fā)的土地面積還是比較豐富，打造空間比較大，隨著灣區(qū)發(fā)展，未來(lái)的前景可期。從地塊位置來(lái)看，選出的地塊所在區(qū)域或在成熟社區(qū)，或在已配套齊備的新區(qū)，還是很不錯(cuò)的。美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭則表示，這兩年受市場(chǎng)環(huán)境影響，市區(qū)商住用地的成交大部分在蓬江區(qū)，根據(jù)近幾年的三區(qū)供地計(jì)劃來(lái)看，蓬江區(qū)的商住用地供應(yīng)規(guī)模都是比較大的，綜合考慮蓬江區(qū)商品住宅的年度銷售規(guī)模和住宅庫(kù)存去化周期，蓬江區(qū)計(jì)劃商住用地占據(jù)市區(qū)計(jì)劃商住用地比例較多是比較合理的。
????江海區(qū)商住用地方面同樣值得關(guān)注，今年計(jì)劃供應(yīng)8宗地，其中一半屬于“三舊”改造項(xiàng)目。
????鄧桐燊表示，江海區(qū)這4宗“三舊”改造項(xiàng)目商住用地分別位于江門大橋側(cè)、滘頭寶敦圍及江翠路，這附近均有成熟的居住區(qū)域，相信政府部門是打算打造一片更廣闊、更全面的居住區(qū)域，由此推出這些“三舊”改造項(xiàng)目?！斑@幾塊地屬于荒廢時(shí)間比較久的地，但地理位置又比較理想，現(xiàn)在進(jìn)行改造可以說(shuō)是正當(dāng)其時(shí)?！崩钇G芳表示，以江翠路158號(hào)地塊、162號(hào)地塊為例，占地面積約5.7公頃（86畝），地塊臨近府西片區(qū)和江海區(qū)政府，周邊成熟小區(qū)眾多，生活配套也十分豐富，該地塊與周邊地塊可以形成連片的居住區(qū)域。
????配套設(shè)施齊
????蓬江、江海多塊靚地受關(guān)注
????那么，在市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)商住用地中，有哪些值得關(guān)注的靚地？
????市住建局分析，2024年市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)32宗住宅用地，有不少是屬于位置優(yōu)越、交通便利、配套設(shè)施齊全的優(yōu)質(zhì)地塊。蓬江區(qū)主要集中在雙龍片區(qū)、濱江新區(qū)、潮連人才島；江海區(qū)主要分布在高新區(qū)、江門大橋側(cè)、滘頭寶敦圍及江翠路舊改地塊；新會(huì)區(qū)重頭戲依然是樞紐新城片區(qū)，該片區(qū)有4宗商住用地計(jì)劃供應(yīng)，其余地塊分布在銀湖灣濱海新區(qū)、會(huì)城街道和各鎮(zhèn)。
????張鎮(zhèn)蘭表示，蓬江區(qū)方面，首先是“龍騰路東側(cè)、華安路北側(cè)地段”，位于園山湖核心區(qū)域，位置非常優(yōu)越，一線北向望園山湖公園景觀，且地塊規(guī)模適中，整體地塊價(jià)值較高。另外，“紫茶小學(xué)（濱江校區(qū)）西側(cè)地段”和“綠島商城西側(cè)地塊”也是片區(qū)內(nèi)值得關(guān)注的地塊：一塊毗鄰名校，教育資源豐富，同時(shí)距離學(xué)校位置近，接送小孩上下學(xué)方便；另一塊周邊地段、配套成熟，不可多得。江海區(qū)方面，主要是“江南街道江翠路158號(hào)地塊”和“江南街道江翠路162號(hào)地塊”，兩地塊相鄰，位于江海中心區(qū)域，配套成熟，與江海廣場(chǎng)僅一路之隔，如有房企將兩地一并拿下，江海將再現(xiàn)一個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目。
????“新會(huì)區(qū)值得關(guān)注的是新會(huì)華僑實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁的三地塊以及‘樞紐新城啟超大道西側(cè)、明德二路北側(cè)地塊’，樞紐新城片區(qū)為目前新會(huì)的熱門置業(yè)板塊，前者與名校華僑實(shí)驗(yàn)小學(xué)僅一路之隔，教育配套豐富，而明德二路北側(cè)地塊位于毗鄰新匯大融城，生活成熟便利。”張鎮(zhèn)蘭說(shuō)。
????李艷芳也表示，蓬江區(qū)綠島商城西側(cè)地塊比較有優(yōu)勢(shì)，可塑性比較高，再加上學(xué)區(qū)、市場(chǎng)以及周邊配套，這些都是比較完善的。
????展望未來(lái)
????商住用地出讓前景可期
????對(duì)于今年商住用地的出讓前景，業(yè)內(nèi)人士如何看待？
????鄧桐燊預(yù)計(jì)，今年供應(yīng)計(jì)劃的商住用地除個(gè)別是超過(guò)約3.3公頃（50畝）外，大多數(shù)都是約3.3公頃（50畝）以下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的拍地資金要求不高，開(kāi)發(fā)建議資金也不大，能吸引更多中小開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍。同時(shí)，蓬江區(qū)目前住宅庫(kù)存量不高，市場(chǎng)有需求，所以預(yù)測(cè)今年商住用地的出讓前景是樂(lè)觀的。
????張鎮(zhèn)蘭則認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)前的樓市發(fā)展形勢(shì)，以及推地節(jié)奏，預(yù)計(jì)江門下半年的土地市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)喜人的改善，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地塊的掛牌也有機(jī)會(huì)吸引更多本地實(shí)力房企及央企關(guān)注并舉牌。
