如今的樞紐新城高樓林立，吸引許多市民來(lái)此居住。

新匯大融城的煥新開(kāi)業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)了樞紐新城的商業(yè)配套。

樞紐新城北板塊的商業(yè)配套較為成熟。

????沿江門(mén)大道南駕車駛?cè)朊鞯乱宦罚@里幢幢高樓拔地而起，車水馬龍川流不息，多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)如火如荼，呈現(xiàn)一派繁華景象。自2006年新會(huì)碧桂園落子至今，歷經(jīng)17年的發(fā)展，樞紐新城從昔日的一片荒田，到如今遍布高樓大廈，吸引了一批又一批居民來(lái)此安居落戶。

????高鐵通，樓市興。

????2020年11月15日，全省第四大軌道交通樞紐——江門(mén)站正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，樞紐新城從夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。自此，樞紐新城樓市板塊跟隨著城市的發(fā)展，進(jìn)入快車道。如今，這里樓盤(pán)林立，鱗次櫛比，坐擁新會(huì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新匯大融城兩大商業(yè)綜合體，成為市區(qū)最熱門(mén)的樓市板塊之一。

????然而，隨著時(shí)間的推移，樞紐新城板塊也面臨著新的考驗(yàn)，周邊配套不均衡、肉菜市場(chǎng)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)不完善等困擾著業(yè)主。繁城之下，樞紐新城板塊該如何突破瓶頸？

????文/圖 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 陸沿任 簡(jiǎn)家琳

????發(fā)展

????荒地變身CBD

????眼下，正是新會(huì)“二紅柑”的采摘旺季，新會(huì)區(qū)大小柑場(chǎng)柑田里一片忙碌熱鬧景象，其中就包括樞紐新城。驅(qū)車行駛在樞紐新城的樓盤(pán)之間，能隱約聞到地里傳來(lái)的陣陣柑香。“那時(shí)候這里只是一片荒地，不少村民拿來(lái)種植柑田，眨眼間就變成高樓林立！”住在這里的市民趙先生告訴記者，10多年前，樞紐新城發(fā)展尚未走進(jìn)大眾視野，一片平整荒地，如今已變身CBD，樓盤(pán)林立。

????2015年，李先生買了新會(huì)美吉特的住宅，約6100元/平方米。當(dāng)時(shí)，那里就像是城市的“郊區(qū)”，一片荒涼，沒(méi)有配套。其實(shí)他更偏向于配套成熟的會(huì)城中心城區(qū)樓盤(pán)，不過(guò)高達(dá)8000多元/平方米的價(jià)格超出了他和家人的預(yù)算，只好退而求其次。

????2018年8月，新會(huì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，2021年7月，梅江農(nóng)業(yè)生態(tài)園一期開(kāi)放，今年9月，新匯大融城煥新開(kāi)業(yè)……從周邊一片荒涼，到配套不斷完善，李先生笑著說(shuō)：“當(dāng)時(shí)無(wú)奈的選擇，現(xiàn)在看來(lái)是選對(duì)了?！?/p>

????像李先生這樣見(jiàn)證樞紐新城發(fā)展的業(yè)主，不在少數(shù)。

????時(shí)間回到2006年8月，新會(huì)碧桂園一期開(kāi)售，成為最早進(jìn)駐樞紐新城的樓盤(pán)。那時(shí)候，新會(huì)汽車總站、文華路、明德路都還沒(méi)有，周邊一片荒涼，樞紐新城還是昔日疏導(dǎo)老城區(qū)人口的新會(huì)“南新區(qū)”。隨后，碧桂園在這里一路開(kāi)發(fā)，建設(shè)了多期產(chǎn)品，也催熱了片區(qū)樓市。從2007年到2020年期間，包括博富控股、建發(fā)、駿景灣、華僑城、中糧等多個(gè)樓盤(pán)分別進(jìn)駐，樞紐新城板塊初步成形。

????2020年11月，自江門(mén)站正式開(kāi)通以來(lái)，該板塊一躍成為新會(huì)區(qū)成交均價(jià)最高、成交套數(shù)最多的熱門(mén)區(qū)域。由此，在2021年，樞紐新城板塊迎來(lái)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)高潮，包括鈞明歡樂(lè)世界、海倫堡、佳兆業(yè)悅峰府、領(lǐng)會(huì)國(guó)際、禹州朗廷云墅等樓盤(pán)紛紛入市，再加上萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體、美吉特商業(yè)綜合體的逐漸成熟，樞紐新城板塊可以說(shuō)是基本成形。根據(jù)新會(huì)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，樞紐新城板塊在建在售房地產(chǎn)項(xiàng)目共16個(gè)，另有4個(gè)項(xiàng)目在建未入市。目前，樞紐新城板塊房地產(chǎn)在售產(chǎn)品品類豐富，囊括別墅、高層住宅、平層、公寓，去年商品住宅成交套數(shù)占全區(qū)六成。

????“今年1—10月，樞紐新城片區(qū)商品住房成交均價(jià)10303元/平方米，是目前江門(mén)住宅成交均價(jià)最高的板塊之一，商品住房去化周期9.9個(gè)月，遠(yuǎn)低于全市15.7個(gè)月的去化周期，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)熱度回升，片區(qū)一手住宅貨源緊俏?！毙聲?huì)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)夏歡祥說(shuō)。

????夜色下的樞紐新城板塊，可以說(shuō)是充滿活力。

????近日晚上，記者來(lái)到樞紐新城板塊，從樓盤(pán)亮燈的數(shù)量來(lái)看，碧桂園南湖郡、博富南湖壹號(hào)、富力南湖壹品三大樓盤(pán)的亮燈率已超過(guò)六成，海悅天鑄、駿景灣的亮燈率近五成，而部分仍在交付中的樓盤(pán)如大悅城·新悅錦云、美的·海棠公館也可以看到星光點(diǎn)點(diǎn)的亮燈率。隨后，記者走訪新會(huì)碧桂園、博富南湖壹號(hào)的商業(yè)街，只見(jiàn)燈火通明、人聲鼎沸、炊煙裊裊、熱鬧非凡。

????攤開(kāi)地圖，一方面，樞紐新城以通達(dá)四方的江門(mén)站、三縱四橫高速公路網(wǎng)實(shí)現(xiàn)對(duì)外連接；另一方面，樞紐新城依托江門(mén)大道、國(guó)道G240、會(huì)港大道等快速干道形成區(qū)內(nèi)互聯(lián)互通。此外，新匯大融城、新會(huì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型城市綜合體遙相輝映，梅江農(nóng)業(yè)生態(tài)園落戶其中，還擁有文華小學(xué)、新會(huì)尚雅學(xué)校、江門(mén)廣雅學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源……不難看出，樞紐新城完善的教育、商業(yè)、交通等配套讓其受到購(gòu)房者的追捧。

????“感覺(jué)生活在這里很方便?！奔易⌒聲?huì)碧桂園的李先生告訴記者，“想出去吃個(gè)飯，從小區(qū)南門(mén)走路去新匯大融城才5分鐘，家門(mén)口就能逛街買衣服；想到外面去玩一下，這兒距離江門(mén)大道近，去佛山、廣州也就一個(gè)小時(shí)左右車程。我和家人有時(shí)候晚上還會(huì)驅(qū)車去順德品嘗下美食再回來(lái)?！崩钕壬f(shuō)。

????問(wèn)題

????周邊配套不均衡

????然而，有人歡喜有人愁。

????清晨，東方泛起魚(yú)肚白，整座城市剛剛清醒。今年2月入住樞紐新城某樓盤(pán)的業(yè)主小凱跟往常一樣，早早起床洗漱出門(mén)，以趕在上班前吃個(gè)早餐。

????“雖然樞紐新城的商業(yè)配套并不少，但我們只有羨慕的份。樓下沒(méi)什么商鋪，想吃早餐還得跑到一公里外的碧桂園商業(yè)街買。”小凱向記者吐露了自己入住樞紐新城以來(lái)不方便的苦惱。

????小凱所言非虛。記者走訪樞紐新城板塊的時(shí)候就留意到，以今洲路為分界線，以北方向的樞紐新城北板塊發(fā)展較為成熟，這里聚集了新會(huì)碧桂園、博富南湖壹號(hào)、富力南湖壹品等成熟小區(qū)，以及新匯大融城、新會(huì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)兩大商業(yè)綜合體，無(wú)論人氣還是商業(yè)氛圍均比較旺；而到了以南方向的樞紐新城南板塊，則顯得比較冷清，雖然這里聚集了包括大悅城·新悅錦云、美的·海棠公館、華僑城·云頂花園等多個(gè)樓盤(pán)，但從亮燈的情況來(lái)看，整體入住率只有一兩成，樓盤(pán)周邊、底下也較少商業(yè)配套。

????2021年，梁先生購(gòu)置了領(lǐng)會(huì)國(guó)際名苑的一套商品房，目前正在裝修當(dāng)中。談到自己的入住計(jì)劃，他搖了搖頭，表示雖然看似啥都有，但總是感覺(jué)缺些什么?！皹潜P(pán)規(guī)劃了3棟商業(yè)分布在厚德路和吉祥南路交會(huì)口，但就目前來(lái)看，入駐的只有一些小型便利店。周邊餐飲可以選擇的不多，距離肉菜市場(chǎng)也有點(diǎn)遠(yuǎn)，想買菜做飯還要開(kāi)車出門(mén)，并不方便?！绷合壬f(shuō)。

????生于淮南則為橘，生于淮北則為枳。一路分界，似乎也讓樞紐新城板塊發(fā)生了區(qū)別和變化。

????“目前學(xué)校已經(jīng)兌現(xiàn)了，業(yè)主也逐步入住，但交通配套、購(gòu)物配套都還沒(méi)有，確實(shí)不方便?！币幻挥跇屑~新城南板塊的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，一些上了年紀(jì)的客戶看了樓盤(pán)的周邊情況，都覺(jué)得沒(méi)辦法接受，扭頭買了樞紐新城北板塊的樓盤(pán)或者市區(qū)的其他樓盤(pán)，讓他們損失不少客戶。

????“這里公交站、公交線路還沒(méi)有，集中的商業(yè)配套、肉菜市場(chǎng)也沒(méi)有，距離樞紐新城北板塊也有些距離，所以現(xiàn)階段入住率并不高?！痹撁_(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人說(shuō)。而從南北兩個(gè)板塊在售樓盤(pán)的價(jià)格來(lái)看，也可以看出不同。記者留意到，樞紐新城南板塊的樓盤(pán)在售均價(jià)為八九千元/平方米，“7字頭”的單價(jià)也并不少見(jiàn)，而到了樞紐新城北板塊，在售均價(jià)則為1萬(wàn)元以上/平方米。不難發(fā)現(xiàn)，兩者之間一路相隔，卻存在1000多元/平方米的差價(jià)。

????此外，還有部分業(yè)主認(rèn)為樞紐新城的醫(yī)療配套有待完善。目前，選址三和大道體育館西側(cè)、銀鷺大道北側(cè)的新會(huì)中醫(yī)院新院剛啟動(dòng)項(xiàng)目前期工作，而樞紐新城板塊到新會(huì)婦幼保健院新院需要約30分鐘車程?！拔覀冞@種和父母、子女同住的家庭，希望能夠有更便利的醫(yī)療配套，方便有需要時(shí)就醫(yī)?！比A僑城云頂花園業(yè)主何小姐表示。

????機(jī)遇

????港人置業(yè)迎熱潮

????有不足，也有機(jī)遇。

????今年10月，江門(mén)、香港直達(dá)往返高鐵正式開(kāi)通，從江門(mén)站出發(fā)不到2小時(shí)即可直達(dá)香港。在城市蝶變進(jìn)程中，不斷延展的軌道交通網(wǎng)絡(luò)讓樞紐新城通達(dá)八方，也吸引越來(lái)越多外地人安居在樞紐新城。

????投身新會(huì)陳皮行業(yè)的香港鄉(xiāng)親張經(jīng)源告訴記者，他現(xiàn)在長(zhǎng)期居住在樞紐新城，每次回去香港都忍不住向香港的朋友“點(diǎn)贊”新會(huì)?！拔曳浅Ｏ矚g新會(huì)，去年就在樞紐新城購(gòu)房，這里不僅交通越來(lái)越便利，而且居住環(huán)境很優(yōu)質(zhì)，無(wú)論衣食住行還是業(yè)務(wù)往來(lái)，都能為我?guī)?lái)便利?！背弥苣?，他還組織了一個(gè)“港人看房團(tuán)”，乘坐高鐵到樞紐新城看房。他表示，現(xiàn)在有了直達(dá)高鐵，香港的朋友們更愿意在樞紐新城置業(yè)。

????無(wú)獨(dú)有偶。其叔（化名）祖籍新會(huì)，在香港定居。在親戚朋友的推薦下，其叔到樞紐新城一個(gè)樓盤(pán)看房。由于樓盤(pán)品質(zhì)好，價(jià)格也實(shí)惠，看房當(dāng)天他就決定買房，入手了建筑面積約143平方米的戶型。其叔表示，新會(huì)越來(lái)越宜居，加上他年紀(jì)大想要落葉歸根，就決定在新會(huì)買房。

????“隨著江門(mén)、香港直達(dá)往返高鐵的正式開(kāi)通，樞紐新城已經(jīng)成為新會(huì)乃至江門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)中港澳人士置業(yè)的熱門(mén)板塊?！毕臍g祥給記者提供了一組數(shù)據(jù)，2019年，隨著樞紐新城片區(qū)初具雛形，片區(qū)內(nèi)港澳人士置業(yè)套數(shù)同比增長(zhǎng)600%，隨后至2022年逐年同比均持平。今年，隨著江門(mén)、香港直達(dá)往返高鐵的開(kāi)通，截至10月底，樞紐新城片區(qū)港澳人士置業(yè)同比增長(zhǎng)已達(dá)48%。

????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭直言，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提質(zhì)，對(duì)于美好生活的需求也有了新的變化，追求的不僅僅是“居者有其屋”，更是“居者優(yōu)其屋”。然而，香港因?yàn)槿丝诿芏却?，地理面積相對(duì)較小，導(dǎo)致房?jī)r(jià)更加高企，追求居住品質(zhì)的居民要跨過(guò)更高的門(mén)檻，才能擁有高品質(zhì)的居住條件。在此背景下，隨著交通往來(lái)越來(lái)越方便，疊加遠(yuǎn)低于香港的房?jī)r(jià)，樞紐新城成為眾多香港居民的置業(yè)優(yōu)選之地，不少香港居民選擇前往內(nèi)地購(gòu)置房產(chǎn)。

????目前，新會(huì)區(qū)正積極促進(jìn)樞紐新城片區(qū)的教育、商業(yè)、文旅、交通等方面城建項(xiàng)目加快落地，如江門(mén)鈞明歡樂(lè)世界、文華商業(yè)廣場(chǎng)、江門(mén)農(nóng)商銀行總部大樓、新會(huì)華僑實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新會(huì)華僑華人文化交流中心等配套設(shè)施正逐一兌現(xiàn)，對(duì)外地人士的吸引力越來(lái)越大。

????夏歡祥向記者透露，為便利港澳人士在新會(huì)置業(yè)，新會(huì)區(qū)目前已全面推行“云鏈簽”微信小程序，購(gòu)房者可通過(guò)小程序在網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》。此外，配合市有關(guān)部門(mén)，還推出了港澳居民跨境支付購(gòu)房款業(yè)務(wù)，為大家提供更好的配套服務(wù)，并通過(guò)逐步落實(shí)擴(kuò)寬繳稅服務(wù)渠道、簡(jiǎn)化跨境支付流程、倡導(dǎo)房企線上展示等措施，吸引更多港澳人士來(lái)新會(huì)置業(yè)。

????思考

????突破瓶頸加快發(fā)展

????如何取長(zhǎng)補(bǔ)短，是當(dāng)下樞紐新城板塊需要思考的問(wèn)題。

????張鎮(zhèn)蘭表示，靠近城區(qū)這邊的樓盤(pán)，具有較好的地理位置和交通條件，距離江門(mén)大道、優(yōu)質(zhì)學(xué)校、中心城區(qū)等較近，還鄰近新會(huì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和新匯大融城兩大商業(yè)綜合體，因此更受購(gòu)房者的青睞，入住率自然高。而今洲路一帶的樓盤(pán)，雖然也有一定的規(guī)模和品牌效應(yīng)，但區(qū)位上給購(gòu)房者一種“心理距離大于實(shí)際距離”的錯(cuò)覺(jué)，原因是周邊配套不夠完善，因此人氣稍弱。他認(rèn)為，要改善這種發(fā)展不平衡的問(wèn)題，首先要加快完善今洲路周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，提高片區(qū)城市面貌、居住的便利性和舒適度，縮小該片區(qū)與新會(huì)碧桂園一帶的發(fā)展差距。

????“同時(shí)，可結(jié)合片區(qū)的文旅和產(chǎn)業(yè)資源，加強(qiáng)與周邊區(qū)域的合作和互動(dòng)，不斷提升城市的協(xié)調(diào)性和包容性，打造成宜居、宜業(yè)、宜游、共贏的樣板示范區(qū)，吸引更多市民前往，促進(jìn)片區(qū)加速發(fā)展和成熟?！睆堟?zhèn)蘭說(shuō)。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊也表示，整體來(lái)說(shuō)，樞紐新城樓盤(pán)商鋪還是偏少，好多小型企業(yè)，如藥房、小食店、水果店、超市、雜貨店、五金店、裝修建材等想要到周邊投資都沒(méi)有找到合適鋪位。此外，新會(huì)消費(fèi)者還有一個(gè)特點(diǎn)，就是覺(jué)得落成的東西才是真實(shí)的，若看不到，好多客戶就會(huì)沒(méi)有信心?！坝纱?，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該加快公共配套的建設(shè)，增加購(gòu)房人的生活便利度，商業(yè)綜合體則應(yīng)該多招大品牌入駐，營(yíng)造商業(yè)氣氛和增加吸引力?！编囃稣f(shuō)。

????據(jù)悉，位于樞紐新城內(nèi)的文華商業(yè)廣場(chǎng)總投資約7億元，將于明年下半年開(kāi)業(yè)，規(guī)劃包含農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)、商業(yè)餐飲區(qū)、酒店辦公區(qū)、屋頂花園、地下停車場(chǎng)五大板塊。其中，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)位于項(xiàng)目建筑首層，建設(shè)規(guī)模約1萬(wàn)平方米，是目前本區(qū)域內(nèi)唯一規(guī)劃的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，將填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的空缺，服務(wù)樞紐新城所有居民社區(qū)。

????對(duì)于吸引港澳人士置業(yè)方面，張鎮(zhèn)蘭提到，隨著江門(mén)、香港直達(dá)往返高鐵開(kāi)通，可加強(qiáng)針對(duì)香港客戶的宣傳和推廣。許多香港客戶對(duì)江門(mén)的了解不夠深入，所以樓盤(pán)和有關(guān)部門(mén)應(yīng)該利用各種渠道，如網(wǎng)絡(luò)、媒體、展會(huì)、社交平臺(tái)等，向香港客戶展示江門(mén)的發(fā)展?jié)摿Α⒊鞘绪攘Φ龋黾咏T(mén)的知名度和吸引力。同時(shí)，樓盤(pán)也應(yīng)該突出自身的優(yōu)勢(shì)和特色，如地理位置、交通便利、配套完善、價(jià)格優(yōu)惠等，吸引他們的關(guān)注。此外，也可以繼續(xù)優(yōu)化購(gòu)房政策和流程，如繳稅、匯款、簽約、登記等，提供一站式的購(gòu)房服務(wù)，減少香港客戶的來(lái)回奔波和時(shí)間成本，為香港購(gòu)房者提供便利和優(yōu)惠?；蚩沙雠_(tái)一些優(yōu)惠政策，促進(jìn)香港客戶的購(gòu)買動(dòng)力。

????大潮奔涌，奮楫揚(yáng)帆。樞紐新城板塊的騰飛，才剛剛開(kāi)始。