房地產調整優(yōu)化政策密集發(fā)布，有助于購房者降低購房成本。
房地產政策持續(xù)調整優(yōu)化。
????那么，這些政策將為居民購房帶來哪些便利和實惠？對此，記者進行采訪。
????文/圖 江門日報記者 李銀換
????A
????三部門推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”
????8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。
????通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住宅的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
????在了解這一政策對樓市影響之前，首先，需要明確的是何為“認房不認貸”？
????“認房”或“認貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格，指的是購房有過貸款記錄，再次購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套房，而二套房首付比例、房貸利率以及相關稅費均要高于首套房，拉高了換房群體的首付門檻。
????通知明確，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
????業(yè)內人士認為，我國房地產市場城市間分化差異大，“認房不用認貸”政策被納入“一城一策”工具箱，允許地方根據本地房地產市場供求關系和價格走勢等因城施策，可助力房地產長效機制的建設與完善。
????在美智地產市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭看來，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。
????B
????“認房不認貸”將有助于降低居民購房成本
????那么，“認房不認貸”在江門是否落地了呢？
????對此，記者走訪了解發(fā)現(xiàn)，目前“認房不認貸”暫未落地。
????根據當前的政策，如果你在別的城市有房貸尚未結清，哪怕你在江門無房，也要認定為二套房，首付三成，并按二套房貸利率（約4.8%）計算利息。??????????
????如果“認房不認貸”政策實施，即便你在外地仍有房貸尚未結清，只要在江門無房，在江門買房就可以享受首付兩成的優(yōu)惠，并按首套房貸利率（約3.6%）計算利息。
????以在江門購買1套100萬元的房子為例，根據當前的政策最低首付三成，為30萬元。若“認房不認貸”政策實施后，首付只需兩成，為20萬元，大大降低了購房者的首付壓力。
????在“認房不認貸”情形下，首套房貸利率可以降低，減少月供，提高購房支付能力，減輕購房負擔。目前，江門首套房貸利率普遍為3.6%、二套房貸利率普遍為4.8%。以貸款60萬元、等額本息貸款30年計算，首套房貸利率比二套房貸利率節(jié)省15萬元。
????值得一提的是，去年6月，我市合理確定原限購區(qū)域住房貸款的最低首付款比例，對無房、無貸款記錄的居民家庭購買普通住房最低首付比例由30%調整為20%。而對于有1套住房，不管有沒有貸款記錄，首付比例為30%，若貸款未還清，購買二套非普通住宅首付則為60%；而對于有2套房，已結清或無記錄的，首付為30%，若有1套及以上未還清，則暫停貸款。
????“若‘認房不認貸’政策實施，疊加此前實施的合理確定原限購區(qū)域住房貸款的最低首付款比例政策，將有助于剛性和改善性住房需求的購房者降低購房成本?！苯T市房地產中介服務行業(yè)協(xié)會會長楊東卉如是說道。楊東卉還表示，目前江門房貸政策相對寬松，購房者購房成本和還貸壓力較以往已有所下降，所以，“認房不認貸”的利好作用在一線城市更為明顯。
????對于曾在外地貸款購買過住房，現(xiàn)因工作地遷移等原因在當地無房的新市民，“認房不用認貸”能幫助其降低購房門檻。市民李女士此前在外地工作時購買了一套住房，尚未結清房貸。去年，她來到江門工作，打算在這里扎根，于是想購入一套住房，她盼著新政早點落地。她給記者算了一筆賬：之前看中的一套150萬元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付30%，要45萬元，如果能‘認房不認貸’，首付20%，首付可少付15萬元。
????張鎮(zhèn)蘭認為，“認房不認貸”政策是針對在當地名下無住宅的購房者，若江門執(zhí)行“認房不認貸”，則主要對外地人在江門購房起到一定的促進作用，他們購房的首付和利率均可享受首套標準。
????C
????延續(xù)“賣一買一”退個稅
????在居民換房個稅優(yōu)惠政策方面，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
????這是一個延續(xù)的政策。去年，財政部、國家稅務總局已印發(fā)公告明確，2023年底前，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
????那么，在江門“賣一買一”退個稅，能省多少錢呢？
????舉個例子，2023年3月，小靜出售了一套住房，轉讓金額為100萬元，繳納個人所得稅1萬元。2023年7月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為150萬元。由于小靜新購住房金額大于100萬元，則可全額退還1萬元。
????根據江門現(xiàn)行二手房交易個人所得稅政策，賣出二手房若不滿五年或唯一一套需全額收取1%作為交易個稅，而滿五年以上且是家庭唯一住房免征。
????三部門發(fā)文延續(xù)個稅優(yōu)惠政策，支持居民換購住房，對于大部分賣房者來說，一套房可以節(jié)省稅費在幾萬元。
????“賣一買一”退個稅優(yōu)惠政策，被業(yè)內看作是對改善型購房的支持。
????嘉毅地產總經理鄧桐燊認為，“賣一買一”退個稅政策針對具有換房意愿的特定人群，對于有改善需求，但仍猶豫觀望的置業(yè)者，有較強的觸動。新政實施有助于降低改善性置業(yè)成本，加快房屋流轉速度。
????在楊東卉看來，“賣一買一”退個稅政策或能階段性帶動本有意愿換房客戶的需求，對于促進市場交易有積極作用。
????D
????更好滿足剛性和改善性住房需求
????實際上，近期中央已就住房政策多次表態(tài)。
????7月24日召開的中央政治局會議提出，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
????7月27日住建部部長在建筑企業(yè)座談會上，指明政策三大優(yōu)化方向——降首付、降利率、落地“認房不認貸”。
????8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議指出，對于房地產相關政策，重點包括落實好“金融16條”、精準實施差別化住房信貸、引導房貸利率和首付比下降、調整存量房貸利率。
????“近期，房地產政策風吹向改善需求購房者。”楊東卉認為，如今改善性住房需求逐漸增多，主要有三方面的原因：一是如今人們對居住環(huán)境有更高的要求。隨著房地產市場發(fā)展，購房者不再簡單滿足于“一宅一生”，對產品質量高、配套設施全、社區(qū)服務好的“好宅”需求增大。二是隨著國家政策的出臺，樓市價格回歸理性。同時，房貸利率的降低、限購政策的放松、“賣一買一”等政策的出臺，使得購房成本進一步降低，減輕市民的購房壓力。三是優(yōu)質房產保值能力強?！叭绾芜M一步釋放改善性住房需求成了政策優(yōu)化的方向。”楊東卉如是說道。
????在張鎮(zhèn)蘭看來，近期，房地產調控政策出現(xiàn)松綁信號，這對行業(yè)來說意味著政策環(huán)境的改善，讓剛性和改善性住房需求得到進一步釋放，有助于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
