江門高端住宅項(xiàng)目輪番“上陣”，改善型住宅產(chǎn)品供應(yīng)量提升。
大平層產(chǎn)品滿足市民的改善性住房需求。
????今年7月以來，“支持剛性和改善性住房需求”被中央及地方多次提及。其中，央行表態(tài)，要更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
????江門高端住宅項(xiàng)目輪番“上陣”，改善型住宅產(chǎn)品供應(yīng)量提升，可以看作是更好地支持改善性住房需求的行動(dòng)。那么，在產(chǎn)品供應(yīng)量逐漸增多的背景下，我市改善性住房需求能否進(jìn)一步釋放？
????文/圖??江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????高端住宅項(xiàng)目輪番“上陣”
????“綠城濱江·潮聞東方大平層長21米的‘L’型陽臺(tái)真讓人心動(dòng)”“海悅天璽樣板間真的很豪華”……
????8月18日和19日，綠城濱江·潮聞東方、海悅天璽這兩大主打望江的高端住宅項(xiàng)目開放實(shí)景樣板間，吸引了不少市民的目光。
????8月19日，記者在綠城濱江·潮聞東方產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨實(shí)景樣板間開放活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)看到，現(xiàn)場(chǎng)人聲鼎沸。在發(fā)布會(huì)結(jié)束后，期盼已久的觀眾客戶走進(jìn)示范區(qū)，搶先一睹樣板間的真顏。
????其中，建筑面積約287平方米的大平層戶型吸引了眾多購房者的眼球，穿過闊綽玄關(guān)區(qū)間之后，整個(gè)餐客生活區(qū)間一覽無遺，面積達(dá)到118平方米，相當(dāng)于一套四房戶型，盡顯高端住宅的奢闊與大氣。而更吸引人的是21米長的“L”型陽臺(tái)，盡收西江美景。
????活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，還發(fā)布了合院的組團(tuán)名“聽瀾”。作為綠城在江門的首個(gè)合院產(chǎn)品，“聽瀾”只有20席，吸納綠城合院精髓，以中央水景輻射整個(gè)組團(tuán)，真正做到了移步異景。
????目光轉(zhuǎn)移到距離約3公里以外的海悅天璽，在8月18日開放樣板間。海悅天璽將打造約143—290平方米精裝大平層戶型，整個(gè)項(xiàng)目都是改善型住宅產(chǎn)品。值得一提的是，海悅天璽采用大金地暖、新風(fēng)、中央空調(diào)等作交付標(biāo)準(zhǔn)，是江門首個(gè)引進(jìn)全屋地暖并配置為交付標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，也是江門首個(gè)全屋配置華為智能系統(tǒng)互聯(lián)的項(xiàng)目。精裝交付標(biāo)準(zhǔn)可謂非常高。同時(shí)，海悅天璽會(huì)所為人所稱贊，面積達(dá)4200平方米，定制了集商務(wù)、社交、生活、娛樂15+功能區(qū)域，包括棋牌室、KTV、兒童樂園、桌球室、家宴廳、瑜伽室、商務(wù)會(huì)議廳、MINI電影院、雙茶室等功能區(qū)域。
????從蒲葵之夢(mèng)·天心直望高爾夫美景的大平層產(chǎn)品，到萬科金域華府的疊墅，到駿景灣濱江譽(yù)峰的大平層產(chǎn)品，再到如今的綠城濱江·潮聞東方、海悅天璽，還有已動(dòng)工的江發(fā)·翡翠觀瀾……近年來，江門的高端住宅項(xiàng)目輪番“上陣”，不斷滿足市民的改善性住房需求。
????剛需、改善型購房者的信心正在恢復(fù)
????看到這里，我們不禁疑問：在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期的當(dāng)下，房地產(chǎn)開發(fā)商為何熱衷于建造改善型住宅？
????在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，我市“因城施策”，在多項(xiàng)利好政策推動(dòng)下釋放積極信號(hào)，剛需、改善型購房者的信心正在恢復(fù)。
????從政策來看，去年9月底起，我市試點(diǎn)推行以抵押登記變更為主要特點(diǎn)的同行間二手房“帶押過戶”模式，降低二手房交易成本，通過盤活二手房促進(jìn)一手房去化。
????為支持居民改善住房條件，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)公告明確，2023年底前，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
????2022年8月起，市區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“單套住房建筑面積144平方米以下或單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下”，支持改善性住房需求。
????給力的房地產(chǎn)政策，正不斷釋放我市改善性住房需求。
????市住建局的數(shù)據(jù)顯示，近年來，我市90—120平方米之間的剛需戶型依然是主流，其中2023年上半年成交占比56%；而120—140平方米，以及140平方米以上的大戶型占比也呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢(shì)，其中2023年上半年成交占比合計(jì)為28.7%，比2022年全年高出2.7個(gè)百分點(diǎn)。
????“房企對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的調(diào)整更多是根據(jù)市場(chǎng)反饋?zhàn)龀龅膭?dòng)作?！苯T市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、裕隆基地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顤|卉分析稱，從市場(chǎng)看，駿景灣濱江譽(yù)峰、蒲葵之夢(mèng)天心、萬科金域華府等有大量改善型住宅的樓盤，在每周網(wǎng)簽排名前十名的榜單中經(jīng)常上榜，去化表現(xiàn)亮眼。同時(shí)，根據(jù)裕隆基地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，建筑面積在120平方米或以上的大面積戶型網(wǎng)簽數(shù)非常亮眼，預(yù)計(jì)2023全年大面積戶型網(wǎng)簽數(shù)會(huì)有10%的同比增長。
????改善性住房需求的不斷增加，還表現(xiàn)在房價(jià)上，而這也道出了房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于建造改善型住宅的重要原因。
????此前，記者梳理了蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)區(qū)共19個(gè)熱門樓盤同一樓棟同一層樓不同戶型的備案單價(jià)（以16樓為例），發(fā)現(xiàn)其中14個(gè)戶型建筑面積越大單價(jià)越高，只有3個(gè)樓盤的小戶型比大戶型單價(jià)高?？傮w而言，120—144平方米大戶型的單價(jià)一般會(huì)比120平方米以下中小戶型更高。其中，嘉華新都匯的嘉御花園第6棟16樓99.9平方米的戶型單價(jià)為13731元/平方米，而130平方米的戶型單價(jià)高達(dá)15593元/平方米，二者單價(jià)相差1862元。
????在美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭看來，從近幾年的江門房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，小戶型產(chǎn)品價(jià)格戰(zhàn)激烈，而改善型產(chǎn)品價(jià)格堅(jiān)挺，大戶型單價(jià)更高。對(duì)于房企來說，要保證利潤的情況下，產(chǎn)品向上升級(jí)勢(shì)在必行。
????“另外，從項(xiàng)目自身來看，這些改善項(xiàng)目都占據(jù)了較好的地理位置，擁有優(yōu)越的景觀資源，具備打造高端產(chǎn)品的先天條件。”張鎮(zhèn)蘭說道。
????多個(gè)項(xiàng)目修改規(guī)劃將小戶型改為大戶型
????自7月以來，房地產(chǎn)調(diào)控松綁信號(hào)一個(gè)接著一個(gè)。住建部明確，要大力支持剛需和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善型住宅換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；中央人民銀行表示將繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率……
????一系列的重磅發(fā)聲，傳遞積極信號(hào)，支持改善性住房需求勢(shì)在必行。
????盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，但一些優(yōu)質(zhì)改善型房地產(chǎn)項(xiàng)目反而取得了十分亮眼的銷售業(yè)績，這折射出市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化和信心。
????根據(jù)五邑樓市智庫數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，位于新會(huì)的海悅東晟網(wǎng)簽459套，網(wǎng)簽均價(jià)14104元/平方米，排名第三位；位于蓬江區(qū)的駿景灣濱江譽(yù)峰網(wǎng)簽371套，網(wǎng)簽均價(jià)12410元/平方米，排名第四；位于蓬江區(qū)的蒲葵之夢(mèng)·天心網(wǎng)簽341套，網(wǎng)簽均價(jià)14092元/平方米，排名第六。
????與此同時(shí)，除了高端住宅項(xiàng)目接連上場(chǎng)外，今年以來，多個(gè)項(xiàng)目修改規(guī)劃，把小戶型改為大戶型。比如，位于濱江新區(qū)華盛路的美的遠(yuǎn)洋云著調(diào)整了規(guī)劃，調(diào)整后該項(xiàng)目戶數(shù)減少25戶，由兩梯四戶調(diào)整為兩梯三戶，其中兩戶為建筑面積143平方米的改善型戶型。放眼江門房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善型住宅的供應(yīng)量將有所增多。
????“如今，改善性住房需求成了江門市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分?！痹趶堟?zhèn)蘭看來，首先，隨著市場(chǎng)上改善產(chǎn)品逐漸增多，部分項(xiàng)目還在新規(guī)劃要求下進(jìn)行了產(chǎn)品升級(jí)，給購房者提供了更多的選擇。其次，宏觀政策的寬松，使得購房成本進(jìn)一步降低，且優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值能力強(qiáng)，有實(shí)力的購房者在此時(shí)出手是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。
????至于改善型住宅供應(yīng)量增多，會(huì)否降低單價(jià)？對(duì)此，張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，未來，改善型住宅價(jià)格是否會(huì)有所下降，還是要看市場(chǎng)的供求關(guān)系。
????基于此，想要進(jìn)一步釋放住房消費(fèi)，啟動(dòng)改善性住房需求人群的消費(fèi)能力可能是重中之重。
????在江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長葉澤權(quán)看來，當(dāng)前，合理釋放改善性住房需求，降低改善性住房需求的置換成本仍有空間。促進(jìn)改善性住房需求入市，建議落實(shí)好首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制和換購住房退稅政策，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利。同時(shí)，可考慮放寬“豪宅線”的界限，以更好地滿足改善性住房需求。
