→濱江新區(qū)豬乸環(huán)地塊航拍圖。

濱江大道旁地塊實景圖。

????11月3日上午，江門江發(fā)置業(yè)投資有限公司（以下簡稱“江發(fā)置業(yè)”）以總價約10.7億元競得位于蓬江區(qū)濱江新區(qū)豬乸環(huán)一宗商住用地，折合樓面地價約4800元/平方米。值得一提的是，該宗商住用地素質(zhì)高，可直望高爾夫球場，周邊居住氛圍濃厚，配套成熟，或?qū)⒊蔀?023年樓市風向標。

????文/圖 江門日報記者 李銀換

????地塊素質(zhì)較高，可直望高爾夫景觀

????據(jù)悉，該宗商住用地建設(shè)用地面積103918.15平方米，起拍價約10.7億元，折合樓面地價約4800元/平方米，由江發(fā)置業(yè)以底價成交。該地塊最大容積率2.15，是近年來土拍市場中較低的容積率，可打造高端住宅小區(qū)，樓面建筑密度≤30%，綠地率≥30%。

????根據(jù)規(guī)劃，地塊要求配建幼兒園1所（含托幼設(shè)施），需在獨立用地建設(shè)且滿足幼兒園設(shè)計規(guī)范要求，用地面積5240平方米，建筑面積不少于5004平方米，建成后無償移交政府。

????從位置來看，地塊位于高爾夫球場西北側(cè)，處于濱江新區(qū)啟動區(qū)，鄰近江僑路、華泰路、濱江大道等重要路網(wǎng)。周邊有珠江御景山莊、灝昌園、五邑錦繡豪庭、上城鉑雍匯等住宅小區(qū)，居住氣氛成熟，生活、休閑娛樂、教育、商業(yè)配套齊備。

????地塊周邊在售樓盤有建發(fā)玖云府、萬科金域華府、蒲葵之夢·天心、博學名苑、濱江和院等。產(chǎn)品方面，涵蓋小高層、疊墅、大平層、洋房等，針對客群以剛改、改善型為主，在售均價約1.05—2.1萬元/平方米。

????在美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭看來，地塊面積較大，形狀相對規(guī)整，便于規(guī)劃；地塊毗鄰高爾夫，擁有一線高爾夫景觀，周邊已有多個成熟高端小區(qū)環(huán)繞，居住氛圍濃厚，旺中帶靜。地塊整體素質(zhì)較為優(yōu)越，是該板塊內(nèi)不可多得的靚地。最終該宗靚地以4800元/平方米的樓面地價成交，性價比較高，后期利潤空間較大。

????江門市中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會會長楊東卉認為這宗靚地能成功出讓是意料之內(nèi)，她表示，該宗地塊位置好，起拍價低，且有一定的開發(fā)規(guī)模，對房企極具吸引力。

????或?qū)⑴c房企合作開發(fā)

????記者通過愛企查了解到，江發(fā)置業(yè)是江門市融匯置業(yè)投資有限公司的子公司，為江門發(fā)展集團旗下公司。業(yè)內(nèi)人士預測，此次江發(fā)置業(yè)拿地后，或?qū)⑴c房企合作開發(fā)。

????縱觀全國范圍內(nèi)多個新項目，不少項目都采取了“房企+房企”強強聯(lián)合的方式來打造，在江門同樣如此，比如越秀濱江盛悅、濱江中交·悅山湖、新城博富領(lǐng)會國際、大華博富御潭江等。

????楊東卉表示，該宗地塊面積大，可規(guī)劃設(shè)計空間大，可以建設(shè)一個中高端大型社區(qū)，或?qū)⒋蛟斓蛯痈叨俗≌⒋笃綄拥犬a(chǎn)品，這宗商住用地或?qū)⒊蔀?023年江門樓市風向標。預計江發(fā)置業(yè)將尋找實力房企合作開發(fā)，增強產(chǎn)品競爭力。

????張鎮(zhèn)蘭表示，根據(jù)地塊經(jīng)濟指標來看，地塊規(guī)模大，形狀相對規(guī)則，且容積率最高僅為2.15，在產(chǎn)品規(guī)劃上大概率會采用“高低配”的開發(fā)模式，加上地段和景觀優(yōu)勢，該地塊極具打造豪宅產(chǎn)品的潛力，期待有相關(guān)產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗的房企加入，打造江門的標桿豪宅產(chǎn)品。

????“越是市場艱難的時候，越能體現(xiàn)本地房企的價值?！睆堟?zhèn)蘭表示，基于對本地客戶的深入了解和產(chǎn)品的迭代升級，有實力的本土房企或才是大浪淘沙后的“金子”。對于當前的土拍市場，品牌大房企再次回歸一二線城市，逐步退出三四線城市。但是三四線本地市場的需求仍是需要承接的，對于江門而言，本土房企或許再次迎來新的發(fā)展機遇。

????接下來，市區(qū)還有多宗靚地待出讓，比如濱江新區(qū)鴻飛路與陳垣路交會處東北側(cè)地段地塊，江海區(qū)兩宗需配建學校的商住用地，濱江大道旁、嶺江一品南側(cè)地塊等，地塊綜合素質(zhì)較高。

????對此，張鎮(zhèn)蘭認為，臨近年底，市區(qū)推出多宗靚地，且部分地塊起拍價具有一定吸引力，為當前土拍市場呈現(xiàn)出積極的導向。地塊方面，嶺江一品南側(cè)地塊擁有高爾夫和西江雙景觀，且周邊配套較為成熟，相信會吸引房企的目光。

????□相關(guān)新聞

????濱江大道旁一線望江地塊掛牌

????約5.17億元起拍

????江門日報訊 （文/圖 記者/李銀換）近日，蓬江區(qū)濱江新區(qū)一宗望江靚地掛牌，地塊位于濱江大道西側(cè)、嶺江一品華府以南地段，出讓建設(shè)用地面積39751.55平方米，起拍總價約5.17億元，折合樓面地價約5200元/平方米，將于12月2日10時開始競拍。

????根據(jù)規(guī)劃，地塊容積率2.2—2.5，總計算容積率建筑面積87459—99385平方米。同時，需配建建筑面積不少于1160平方米的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，須無償移交政府。值得一提的是，若本地塊與南側(cè)商住地塊為同一競得人，兩地塊可統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌配套設(shè)施以及地下車庫的建設(shè)，并且可建設(shè)人行天橋與南側(cè)商住地塊連接。也就是說，該地塊南側(cè)商住地塊或許將于不久之后掛牌。

????從位置上來看，該地塊鄰近濱江大道，從實景航拍來看，西江景觀一覽無遺，且西靠豐樂路，去年豐樂路北延線鵝公山隧道已開通，與豐泰路相連接，可直通江僑路，交通便利。

????教育方面，目前地塊北側(cè)的嶺江一品納入了紫茶小學濱江校區(qū)、紫茶中學濱江校區(qū)的招生地段范圍。目前，地塊周邊已有多個大型小區(qū)交樓入住，居住氛圍濃厚?，F(xiàn)時，地塊周邊主要為奧園外灘、嶺江一品、凱城一品、越秀天悅星院、珠江御景山莊、灝昌園等成熟小區(qū)。在該地塊附近，同樣是望江靚地，去年由濱江建設(shè)拿下，后招標引入綠城為項目全程代建管理的綠城望江地塊項目，有望明年入市。