“帶押過戶”利好二手房市場。

實施“帶押過戶”，買賣雙方無需再高成本拆借“過橋資金”。

????今年8月以來，全國十多個城市推出“帶押過戶”新模式，在業(yè)內引起高度關注。

????9月底，市住建局、市自然資源局等七部門聯合印發(fā)了《關于探索實施二手房“帶押過戶”服務模式的通知》，試點推行以抵押登記變更為主要特點的同行間二手房“帶押過戶”辦理流程。

????記者從市不動產登記中心了解到，江門已率先于2021年實施二手房“帶押過戶”，至今我市共辦理了多宗工業(yè)廠房和商品房帶抵押轉移登記業(yè)務。

????二手房“帶押過戶”能否激活我市二手房市場？對此，記者進行了采訪。

????文/圖 江門日報記者 李銀換

????新政

????我市率先實施“帶押過戶”模式

????在2021年，我市已在全國率先推出了“帶押過戶”模式。

????市不動產登記中心相關負責人介紹，民法典實施前，根據物權法相關規(guī)定，抵押期間，未經抵押權人同意，帶抵押財產不得轉讓，此項規(guī)定給帶抵押的二手房屋交易造成一定的障礙。2021年1月實施的民法典打破了上述限制，按照規(guī)定，抵押期間，帶抵押財產可以轉讓，當事人約定禁止或限制轉移的除外。

????為進一步優(yōu)化二手房交易市場，提升商品房交易、不動產登記服務效率，提高人民群眾辦事的便利度和滿意度，2021年，江門市自然資源局充分發(fā)揮黨建引領作用，率先貫徹落實民法典，積極探索既能保障抵押權人利益，又能適應本市現狀、符合群眾需求的帶抵押不動產轉移登記的“新登記模式”，進一步深化“不動產+金融服務”體系建設。

????嘉毅地產總經理鄧桐燊向記者介紹，傳統的二手房交易流程是用賣家自有款項還清房貸或者由買家的購房款墊付未結清房貸來實現“解押過戶”。

????“帶押過戶”是指帶著抵押過戶，即在原抵押存在的情況下仍然可以辦理房屋的過戶，將房屋的所有權轉移至買方，把解除抵押放到了最后環(huán)節(jié)。

????市不動產登記中心相關負責人表示，以往賣方想轉讓不動產的，須保證該不動產在無抵押、無查封的狀態(tài)才可以轉讓，我市大多數的不動產都存在著按揭（抵押）的狀態(tài)，如想轉讓的話，需注銷原抵押登記。要注銷原抵押登記的話，需自籌資金或由買方先支付首期款給賣方，賣方用首期款作為提前還貸的資金（如果自有資金不足的，需向小額貸款公司借貸）向銀行申請?zhí)崆斑€清借（貸）款。

????利好

????無須再高成本拆借“過橋資金”

????李先生與其父母是蓬江區(qū)一套房子原權利人，后來李先生的母親去世，房子由李先生和其父親繼承。由于房子存在抵押登記，在“帶押過戶”實施前，繼承人需先與抵押權人（銀行）結清貸款，辦理抵押注銷登記后，申請辦理繼承登記。而繼承人往往是不能籌集相應的資金一次性結清貸款，這造成不能辦理不動產繼承登記的業(yè)務。

????得益于“帶押過戶”新模式的實施，今年６月，李先生在不需要向銀行申請結清貸款的狀態(tài)下，只需提交與抵押權人簽訂抵押變更合同及繼承不動產的材料就成功辦理了不動產的繼承登記業(yè)務。李先生表示，這一新模式方便了他們，也大大減輕了他們的經濟負擔。

????“‘帶押過戶’大大減輕了企業(yè)的經濟負擔！”今年9月，一企業(yè)購買蓬江區(qū)建設路一工業(yè)廠房時，賣方在不需要向銀行申請結清貸款的狀態(tài)下，只需提交抵押權人的《同意函》《抵押變更合同》及買賣雙方的轉移登記材料就成功辦理了該廠房的二手房轉移登記業(yè)務。

????“在買賣二手房時，如果雙方資金均不足的，就要向機構借錢‘過橋’?！编囃鲅a充道，有時會產生成千上萬元的“過橋”費，借用的時間越長，產生的費用自然會越多。

????在鄧桐燊看來，“帶押過戶”政策有利于活躍市場，對買方、賣方、銀行能帶來三重利好。對賣方來說，可減少籌資的手續(xù)和時間，以及籌資的“過橋”利息，降低了風險；對買方來說，可鎖定房屋，避免一房多賣的風險；對銀行來說，有利于鎖定貸款。

????江門市房地產中介服務行業(yè)協會會長楊東卉表示，實施“帶押過戶”，“過橋資金”壓力減輕，實現了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接，可有效防范交易風險，縮短了交易的周期，有利于二手房交易流轉。

????“‘帶押過戶’有利于降低風險及成本，激發(fā)市場活力?！笔胁粍赢a登記中心相關負責人表示。

????建議

????需提高執(zhí)行力度

????新模式實施一年多以來，至今我市辦理了多宗帶抵押轉移登記業(yè)務，但總體數量不算多。從執(zhí)行情況來看，政策效果尚未完全顯現。

????據鄧桐燊觀察，目前該項業(yè)務還沒能推開，一方面，是由于宣傳推廣力度不足；另一方面，“帶押過戶”只能同行轉同行，也就是說買賣雙方的房貸銀行為同一家，適用性不強。

????楊東卉表示，目前，在江門能申請“帶押過戶”的銀行不多，大多數銀行還是要還清房貸后才能審批過戶。

????業(yè)內人士表示，具體買賣雙方如何協調銀行進行操作，是該項政策在落實過程中面臨的較大問題。此外，“帶押過戶”單純依靠買賣雙方的信任很難落實到位，因此，公證機構的相關介入顯得尤為重要。

????楊東卉建議，相關部門應加大政府的宣傳力度，讓更多中介從業(yè)者、市民了解政策。同時應加強與各大銀行的溝通，保證政策的落地成效。相信在各方的大力推動下，“帶押過戶”才能真正激活二手房市場，對二手房市場產生積極影響。

????為積極推進帶抵押財產轉移登記工作，市自然資源局提前與銀行等金融機構對接，多次召集多家金融機構召開座談會，調研了解金融機構在開展該項工作中存在的思想顧慮、困難和問題，做好解釋工作，共同研究、解決問題，并指導銀行機構做好是否允許帶抵押的不動產轉讓約定工作，為帶抵押財產轉移登記工作的開展排除了障礙。

????接下來，市自然資源局將持續(xù)深化不動產抵押轉移登記的改革成效，充分利用信息化手段，繼續(xù)優(yōu)化登記辦理流程，在充分保障權利人利益的同時，促使抵押財產的流通更為便捷；另一方面，將與相關部門加大宣傳力度，提高辦事群眾、企業(yè)及銀行機構的知曉度，促進我市房地產市場發(fā)展、增加稅收帶動經濟發(fā)展，進一步優(yōu)化我市營商環(huán)境。

????市住建局相關負責人介紹，下一步，市住建局將牽頭聯合相關部門，積極推行二手房“帶押過戶”服務模式，持續(xù)探索、優(yōu)化辦理流程，讓二手房交易更加安全、高效、便捷。

????相關鏈接

????“帶押過戶”的辦理流程

????1、買賣雙方及抵押權人（銀行）提前簽訂抵押人變更三方協議。

????2、三方攜帶不動產權證、身份證明材料、企業(yè)委托材料等到不動產登記中心簽訂買賣合同，申請辦理不動產轉移登記及抵押變更登記。通過組合登記，實現了不動產轉移時抵押人同時變更為新權利人，由新權利人承擔原權利人的抵押和還款義務，實現不動產帶抵押轉移。