“灣區(qū)之眼”商業(yè)區(qū)的開業(yè)填補(bǔ)了濱江新區(qū)商業(yè)板塊的空缺。
濱江新區(qū)的金宴樓臻品人氣旺。
江門體育中心。
華盛路片區(qū)樓盤扎堆。
????傍晚時(shí)分，從江門大道駕車駛?cè)霝I江新區(qū)華盛路，除了川流不息的車輛，還能看到一派繁榮的商業(yè)景象。從華盛路首個(gè)肉菜市場(chǎng)開門迎客，到濱江·僑都匯多家門店陸續(xù)開業(yè)，從灣區(qū)之眼商業(yè)區(qū)日漸繁華，到老廣新意落戶河濱新路，從金宴樓的鎏金招牌，到買菜易·濱江市集的生鮮綠意。這片曾經(jīng)被戲稱為“商業(yè)荒漠”的濱江新區(qū)，正日漸生長出城市的繁華肌理。????自誕生之日起，濱江新區(qū)便被視為江門將來的城市新核心。從2012年的一紙規(guī)劃至今，歷經(jīng)多年發(fā)展，昔日曾是魚塘荒郊的濱江新區(qū)，如今已成為遍布高樓大廈的熱土，吸引了一批又一批居民來安居落戶。那么，煙火氣漸濃的濱江新區(qū)，距離成為城市CBD還有多遠(yuǎn)？
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任
????變化 商業(yè)配套從無到有
????“現(xiàn)在已經(jīng)坐滿了，麻煩您等一下。”每到周日中午時(shí)分，位于濱江·僑都匯的金宴樓臻品座無虛席，人聲鼎沸，等候用餐的客人不在少數(shù)。這家金宴樓的新門店自今年6月16日在華盛路開業(yè)以來，客流量可以說是超出預(yù)期?！懊康街苣蜁?huì)有許多消費(fèi)者過來喝早茶，到了中午時(shí)分會(huì)特別忙?！苯鹧鐦且幻ぷ魅藛T說。
????該門店所在的濱江·僑都匯，就是此前的保利西街，被蓬江國資收歸麾下后，招商工作一直在緊鑼密鼓地進(jìn)行當(dāng)中。截至目前，包括肯德基、麥當(dāng)勞、金宴樓、瑞幸咖啡、茶理宜世、趙記傳承、大家樂等一系列知名品牌已經(jīng)確認(rèn)進(jìn)駐。其中，金宴樓、瑞幸咖啡、茶理宜世等品牌門店已經(jīng)率先開門迎客。記者了解到，濱江·僑都匯預(yù)計(jì)今年下半年開業(yè)，將填補(bǔ)華盛路缺乏大型商場(chǎng)的空白。
????而距離濱江·僑都匯約1公里的買菜易·濱江市集，同樣是一幅熱鬧的景象。6月1日，蓬江區(qū)濱江新區(qū)華盛路首個(gè)肉菜市場(chǎng)——買菜易·濱江市集正式開業(yè)，為華盛路周邊居民及經(jīng)營主體營造了一個(gè)安全、舒適、便利的購物環(huán)境。每天早上，買菜易·濱江市集開門迎客，前來“趕場(chǎng)”的居民便絡(luò)繹不絕，問候聲、詢價(jià)聲此起彼伏。據(jù)悉，買菜易·濱江市集共引進(jìn)了66個(gè)商家，品類豐富且分區(qū)明確，解決了周邊居民買菜難的問題。
????華盛路的熱鬧，只是濱江新區(qū)商業(yè)氛圍日益濃厚一個(gè)縮影。
????去年7月，由江門鐵建城建造的濱江地標(biāo)“灣區(qū)之眼”，其一樓商業(yè)區(qū)便正式試業(yè)，成為濱江新區(qū)首個(gè)開門迎客的商業(yè)綜合體，填補(bǔ)濱江新區(qū)商業(yè)板塊的空缺。據(jù)悉，“灣區(qū)之眼”商業(yè)區(qū)開業(yè)當(dāng)日便刷新了濱江新區(qū)商業(yè)單日客流紀(jì)錄。目前，包括麥當(dāng)勞、柒哩泰Chilli Thai、霸王茶姬、蘇閣鮮果茶、易站便利店等30家知名品牌已簽約入駐并陸續(xù)開門迎客。其中，奶茶門店霸王茶姬月銷量已超過2萬杯，蘇閣鮮果茶的月銷量也超過7000杯。
????在“灣區(qū)之眼”隔壁，則是同樣新開業(yè)的老廣新意·盛和大酒樓。今年1月，老廣新意在濱江新區(qū)的首家門店開張，吸引許多市民的關(guān)注。自此，濱江新區(qū)的居民足不出新區(qū)就可以體驗(yàn)“一盅兩件”。而更早之前，江門保利皇冠假日酒店的開門迎客，則填補(bǔ)了濱江新區(qū)缺乏高端酒店的空白。
????根據(jù)規(guī)劃，濱江新區(qū)將成為未來的城市CBD?；仡欉^去，濱江新區(qū)自規(guī)劃階段起便吸引多家知名房企投資開發(fā)，使其成為江門房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱江新區(qū)已建及在建樓盤達(dá)30多個(gè)，僅華盛路片區(qū)就有18個(gè)。隨著人口不斷聚集，商業(yè)需求也逐漸增長，推動(dòng)濱江新區(qū)商業(yè)不斷發(fā)展。
????日漸繁榮的，不只是商業(yè)。近年來，江門體育中心、會(huì)展中心、城市公園、交通路網(wǎng)、中小學(xué)及幼兒園等城市配套的快速完善，為濱江新區(qū)的未來發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。醫(yī)療方面，濱江新區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的建設(shè)也在進(jìn)行中。隨著最為缺失的商業(yè)板塊逐漸補(bǔ)上，濱江新區(qū)CBD的雛形已呼之欲出。
????問題 濱江新區(qū)的“成長煩惱”
????然而，嶄露頭角的濱江新區(qū)，也有“成長煩惱”。
????市民李先生是濱江新區(qū)的一名業(yè)主。他告訴記者，平時(shí)上班的時(shí)候，為了方便接送小孩，自己住在濱江新區(qū)，但到了周末就會(huì)回到位于育德片區(qū)的舊房子住?！盀I江新區(qū)這兩年固然發(fā)展很快，但不完善的地方還有不少，周末能帶小孩逛逛的室內(nèi)商場(chǎng)比較少，吃飯的地方也少，比起城市CBD還有距離?！崩钕壬f。
????李先生所言非虛。近日，記者通過江門日?qǐng)?bào)官方微信公眾號(hào)開展了一個(gè)關(guān)于濱江新區(qū)的調(diào)查，共吸引近2000名江門網(wǎng)友投票。數(shù)據(jù)顯示，超9成網(wǎng)友認(rèn)為濱江新區(qū)與城市CBD的定位還有距離，配套還不完善；僅有約4%的江門網(wǎng)友認(rèn)為濱江新區(qū)已經(jīng)是城市CBD。
????CBD，即中央商務(wù)區(qū)的英文簡(jiǎn)稱，是指一個(gè)城市的核心商業(yè)和辦公區(qū)域。這里通常集中了大量的金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)活動(dòng)、企業(yè)總部、高端酒店和購物中心等，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。
????驅(qū)車濱江，金融機(jī)構(gòu)的身影難覓，銀行網(wǎng)點(diǎn)屈指可數(shù)，這直觀映射出其在構(gòu)建商務(wù)核心功能上的短板。成熟的CBD，其魅力不僅在于熙攘的商業(yè)，更在于其是金融、法律、咨詢等高端服務(wù)業(yè)的“總部磁場(chǎng)”。反觀濱江新區(qū)，當(dāng)前的商業(yè)生態(tài)仍以餐飲、零售等消費(fèi)服務(wù)為主，甲級(jí)寫字樓群的稀缺與龍頭企業(yè)區(qū)域總部的缺席，使其在構(gòu)建“商務(wù)生態(tài)鏈”上，與北新區(qū)等成熟區(qū)域存在顯著落差。數(shù)據(jù)顯示，北新區(qū)已集聚十?dāng)?shù)家金融機(jī)構(gòu)總部及多家大型企業(yè)，其密度與能級(jí)遠(yuǎn)超濱江新區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以金融機(jī)構(gòu)為例，濱江新區(qū)僅有工行、農(nóng)行等兩三家銀行網(wǎng)點(diǎn)，而北新區(qū)不但銀行網(wǎng)點(diǎn)多，更有超10家銀行總部進(jìn)駐，約占據(jù)全市銀行總部進(jìn)駐數(shù)量的三分之一。
????“濱江新區(qū)銀行網(wǎng)點(diǎn)太少了，我每次辦理銀行業(yè)務(wù)都得跑到比較遠(yuǎn)的地方。”柯女士告訴記者，自己的工資卡是建設(shè)銀行的，但濱江新區(qū)沒有建設(shè)銀行的網(wǎng)點(diǎn)，所以自己都得前往位于江僑路的建設(shè)銀行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行辦理。
????而在發(fā)展最快的商業(yè)配套方面，濱江新區(qū)依舊存在不足。每到夜幕降臨，濱江新區(qū)的燈火雖然很亮，但與幾公里外繁華的北新區(qū)，仍形成鮮明對(duì)比。
????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊東卉告訴記者，濱江的商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出“點(diǎn)狀分布”的態(tài)勢(shì)，尚未形成有機(jī)聯(lián)動(dòng)。保利大都會(huì)等社區(qū)商業(yè)初具規(guī)模，但空置商鋪與頻繁更替的商戶，揭示了業(yè)態(tài)的不穩(wěn)定性，華盛路沿線同樣如此。尤為明顯的是夜間經(jīng)濟(jì)的薄弱，當(dāng)北新區(qū)的蓬江萬達(dá)廣場(chǎng)等商圈依然人聲鼎沸時(shí)，濱江新區(qū)的商業(yè)區(qū)則客流稀疏。
????在這背后，是北新區(qū)經(jīng)過長期發(fā)展而形成的居住人口結(jié)構(gòu)，而濱江新區(qū)仍存在明顯的“候鳥現(xiàn)象”——不少購房者將其作為第二居所，周末則返回北新區(qū)或老城區(qū)生活，導(dǎo)致濱江新區(qū)商業(yè)難以形成穩(wěn)定客流。以華盛路為例，據(jù)初步估算，華盛路片區(qū)的入住率只有3成左右。
????產(chǎn)業(yè)支撐的薄弱則是目前濱江新區(qū)的另一硬傷。江門職業(yè)技術(shù)學(xué)院教授宋旭民分析，與成熟CBD相比，濱江新區(qū)雖然也有濱江總部大樓這樣的商務(wù)辦公寫字樓，但空置率較高，再加上缺少大型企業(yè)總部，缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入導(dǎo)致人口流動(dòng)呈現(xiàn)明顯的潮汐現(xiàn)象，工作日白天人口密度甚至不足晚間的一半，這種人口波動(dòng)直接影響了商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。而從功能定位來看，成熟的CBD需要具備商務(wù)辦公、金融服務(wù)、商業(yè)消費(fèi)、文化娛樂等復(fù)合功能。目前濱江新區(qū)仍以居住功能為主導(dǎo)，商務(wù)辦公面積很少，金融服務(wù)業(yè)態(tài)寥寥無幾，距離真正的城市中心商務(wù)區(qū)還有明顯差距。
????宋旭民還表示，以距離濱江新區(qū)最近的北新區(qū)為例，該片區(qū)不僅擁有成熟的居住功能，還集聚了金融、商務(wù)、文化等產(chǎn)業(yè)資源。其中，發(fā)展大道沿線已形成金融集聚區(qū)，吸引銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)入駐，日間人口流動(dòng)均衡。相比之下，濱江新區(qū)商務(wù)辦公面積嚴(yán)重不足。
????同樣住在濱江新區(qū)的李女士則告訴記者，目前濱江新區(qū)還沒有醫(yī)院配套，看病就醫(yī)還是不方便，從濱江新區(qū)駕車到距離最近的三甲醫(yī)院江門市中心醫(yī)院，至少需要20分鐘車程。“如果新醫(yī)院盡早建成，大家就醫(yī)可以更加方便?！?/p>
????思考 未來該如何完善？
????站在華盛路眺望，塔吊林立的工地與日漸繁華的商業(yè)街區(qū)共同勾勒出新區(qū)蓬勃的生命力。雖然存在不足，但濱江新區(qū)未來可期。
????近段時(shí)間，濱江新區(qū)動(dòng)作頻頻：擬投資2.3億元的觀瀾湖綜合游樂場(chǎng)項(xiàng)目正在施工當(dāng)中；濱江悅動(dòng)體育樂園規(guī)劃方案獲批，將于年內(nèi)建成開放；潮岸文旅創(chuàng)意綜合體商業(yè)改建項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑摩天輪樂園計(jì)劃于今年國慶節(jié)開業(yè)運(yùn)營；位于華盛路的貴興新廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)封頂。
????展望前路，濱江新區(qū)的發(fā)展藍(lán)圖已徐徐鋪展。記者了解到，我市將加快濱江新區(qū)開發(fā)建設(shè)，依托濱江新區(qū)，強(qiáng)化江門市中心城區(qū)引領(lǐng)城市發(fā)展的重要地位，規(guī)劃引導(dǎo)各重大發(fā)展項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施和高等級(jí)公共服務(wù)設(shè)施等在中心城區(qū)集聚和高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，推動(dòng)濱江新區(qū)與大型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)北組團(tuán)聯(lián)動(dòng)發(fā)展；推動(dòng)濱江新區(qū)啟動(dòng)區(qū)二期建設(shè)，加快推進(jìn)濱江新區(qū)與蓬江大型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)融合發(fā)展，建設(shè)產(chǎn)城融合示范區(qū)、城市高質(zhì)量發(fā)展的中央活力區(qū)，加快完善商務(wù)會(huì)展、總部經(jīng)濟(jì)、演藝體育、教育醫(yī)療等城市服務(wù)功能，推動(dòng)向北與鶴山融合發(fā)展。
????基礎(chǔ)設(shè)施方面，我市將進(jìn)一步對(duì)濱江新區(qū)進(jìn)行完善，推進(jìn)“五縱五橫兩環(huán)兩鐵”交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，完善公交、軌道站點(diǎn)接駁，提升新區(qū)通達(dá)性；公共服務(wù)配套方面，將加快濱江新區(qū)學(xué)校、醫(yī)院、文化中心等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，引入優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源，打造15分鐘生活圈。產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展方面，未來，我市將依托濱江新區(qū)科創(chuàng)平臺(tái)，培育壯大智能家電、新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)“深圳研發(fā)+蓬江制造”合作示范基地，打造產(chǎn)城人高度融合的活力新城。
????“隨著各種配套的逐步兌現(xiàn)，相信入住濱江新區(qū)的人會(huì)越來越多，生意也會(huì)越來越好。我們對(duì)濱江新區(qū)的未來很有信心。”霸王茶姬蓬江鐵建城店店長魏錦濤說。
????那么，將濱江新區(qū)真正打造成為CBD，需要在哪些方面進(jìn)行提升？
????五邑大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授伍鋒建議，商業(yè)方面，推動(dòng)保利時(shí)光匯等綜合體盡快運(yùn)營，并引入知名品牌，瞄準(zhǔn)區(qū)域首店、體驗(yàn)店、旗艦店等，打造區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿，通過政策扶持，吸引連鎖超市、高端服飾以及餐飲品牌進(jìn)駐，提升商業(yè)品質(zhì)；可借鑒廣州珠江新城、深圳南山等成熟CBD的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)劃高端購物中心、特色商業(yè)街，滿足不同層次的消費(fèi)需求，如可結(jié)合濱水優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃特色商業(yè)街，如打造“僑味風(fēng)情街”，系統(tǒng)整合五邑各地特色僑鄉(xiāng)文化、非遺技藝、地道美食。業(yè)態(tài)上，除了餐飲文創(chuàng)，可增設(shè)文化微展館、特色手作工坊等，強(qiáng)化沉浸式體驗(yàn)與文化認(rèn)同感。同時(shí)，要大力發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)，打造夜市、步行街，支持“外擺經(jīng)濟(jì)”的規(guī)范化、美化，引入潮玩、livehouse等，吸引年輕人消費(fèi)。
????產(chǎn)業(yè)方面，要強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)“以產(chǎn)促城”，重點(diǎn)吸引生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，如工業(yè)設(shè)計(jì)、檢驗(yàn)檢測(cè)認(rèn)證、專業(yè)咨詢等，依托江門制造業(yè)基礎(chǔ)形成特色產(chǎn)業(yè)集聚，重點(diǎn)培育文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，利用僑鄉(xiāng)文化資源打造文創(chuàng)園區(qū)，吸引年輕人群。同時(shí)，積極規(guī)劃企業(yè)總部基地，吸引本土龍頭企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)設(shè)立區(qū)域總部；可設(shè)立“濱江新區(qū)企業(yè)服務(wù)中心”，推行“一窗通辦”服務(wù)模式，為重點(diǎn)項(xiàng)目開辟綠色通道。在財(cái)政支持方面，可設(shè)立濱江新區(qū)發(fā)展基金，對(duì)入駐的優(yōu)質(zhì)企業(yè)給予落戶獎(jiǎng)勵(lì)。加強(qiáng)與國際知名體育賽事、文化活動(dòng)的合作，引入高端賽事、展覽等，提高濱江新區(qū)的國際知名度與影響力。
????廣州大學(xué)教授、房地產(chǎn)研究所所長陳琳則建議，可劃定“灣區(qū)之眼—河濱新路”為夜間經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，延長餐飲、娛樂場(chǎng)所營業(yè)時(shí)間，策劃“濱江夜市”活動(dòng)。在大型居住區(qū)推廣“15分鐘生活圈”，每個(gè)社區(qū)配置便民服務(wù)中心（含銀行網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)食堂等），試點(diǎn)“社區(qū)規(guī)劃師”制度，讓居民參與公共空間設(shè)計(jì)。
????宋旭民表示，北新區(qū)用了20年時(shí)間，從一片荒地成長為城市中心。目前濱江新區(qū)才發(fā)展了10多年，還需要多點(diǎn)培育，未來5年將是關(guān)鍵窗口期。隨著商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、交通的逐步完善，濱江新區(qū)有望縮小與北新區(qū)的差距，最終實(shí)現(xiàn)從“新城”到“中心”的蛻變。
????正如宋旭民所言，給濱江新區(qū)以時(shí)間，它必還城市以驚喜。濱江新區(qū)的故事，才剛翻到精彩的篇章。
????專家聲音
????濱江新區(qū)的發(fā)展需要政府、企業(yè)和市民三方協(xié)同推進(jìn)。政府要當(dāng)好“規(guī)劃師”，加快編制新區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃，設(shè)立企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，對(duì)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目給予現(xiàn)金落戶獎(jiǎng)勵(lì)，并優(yōu)化項(xiàng)目審批流程。企業(yè)要成為“城市運(yùn)營商”，開發(fā)商需注重商業(yè)配套建設(shè)，積極打造復(fù)合型商業(yè)綜合體，零售企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新經(jīng)營模式，引入首店經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)。市民則要積極參與新區(qū)建設(shè)，通過社區(qū)議事會(huì)等方式反映生活需求，共同培育消費(fèi)習(xí)慣。通過多方協(xié)作，力爭(zhēng)5年內(nèi)將濱江新區(qū)打造成為商業(yè)繁榮、宜居宜業(yè)的城市新中心。
????隨著這些措施的落地，預(yù)計(jì)濱江新區(qū)將逐步從商業(yè)繁榮邁向功能復(fù)合的成熟CBD階段。未來的濱江新區(qū)，不僅要有鱗次櫛比的高樓大廈，更應(yīng)成為匯聚人才流、資金流、信息流的區(qū)域中樞，真正擔(dān)起江門城市新核心的歷史使命。
????——廣州大學(xué)教授、房地產(chǎn)研究所所長陳琳
????發(fā)展濱江新區(qū)，提升人口黏性是關(guān)鍵。要進(jìn)一步完善肉菜市場(chǎng)、醫(yī)療等公共服務(wù)，增強(qiáng)居民定居意愿。進(jìn)一步優(yōu)化社區(qū)商業(yè)，提供便捷的日常消費(fèi)選擇，減少濱江居民對(duì)老城區(qū)的依賴。比如醫(yī)療配套方面，可開通從濱江新區(qū)住宅區(qū)到的公交專線，方便本地居民就醫(yī)。同時(shí)，可通過引資等方式，盤活各個(gè)項(xiàng)目，有關(guān)部門可以積極走出去進(jìn)行招商引資，也可以通過多種途徑對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招商宣傳。
????——五邑大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授伍鋒
