????□江門日報記者 何榕 通訊員 況瓊琪
????土地是支撐經(jīng)濟社會發(fā)展最基礎(chǔ)、最寶貴的資源，強化土地資源保障是推動“百千萬工程”加力提速的關(guān)鍵。
????一幢幢分散的老舊廠房被推倒重建，一座座現(xiàn)代化工業(yè)廠房拔地而起，低效工業(yè)用地加速騰挪。近年來，江海區(qū)累計推動實施53宗工業(yè)用地升級改造。其中，37宗工業(yè)用地通過規(guī)劃擴容提質(zhì)，提升了土地的承載能力和利用效率；16宗工業(yè)用地通過“工改”項目或科技企業(yè)孵化器認定，引入了新的技術(shù)設(shè)備和管理模式，提升了土地的產(chǎn)出效益。目前，27宗工業(yè)用地已建成投產(chǎn)，26宗工業(yè)用地正在實施建設(shè)。
????一直以來，江海區(qū)秉持“工業(yè)立區(qū)，制造業(yè)當家”的發(fā)展理念，著眼于拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力推動低效工業(yè)園升級改造，以“工改工”為抓手，近3年盤活低效用地106.67公頃，新增產(chǎn)業(yè)載體320萬平方米，撬動工業(yè)產(chǎn)值加速增長，為破解土地困局交出創(chuàng)新答卷。
????以產(chǎn)城融合為導向推動工業(yè)載體升級
????江海區(qū)打破“廠房即生產(chǎn)”的傳統(tǒng)思維，以產(chǎn)城融合為導向，推動工業(yè)載體向“生產(chǎn)+生活+生態(tài)”復合功能升級。例如，珠西云谷工業(yè)升級改造項目投資約5.8億元打造“生產(chǎn)+生活+生態(tài)”企業(yè)孵化加速器園區(qū)，實現(xiàn)容積率從0.5到4.0的飛躍，建成18萬平方米的科創(chuàng)綜合體，集成研發(fā)孵化、眾創(chuàng)空間、智能會議等全鏈條服務(wù)，吸引近200家科技企業(yè)集聚。
????目前，珠西云谷工業(yè)升級改造項目已完成一、二期建設(shè)，自開園以來已進駐注冊企業(yè)近200家。該園區(qū)已被評為江門市科技企業(yè)孵化器、廣東省科協(xié)海智計劃工作站、省級“粵港澳科技企業(yè)孵化器”、廣東省小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新示范基地、國家級科技企業(yè)孵化器培育單位等。
????工業(yè)升級需以系統(tǒng)規(guī)劃提升土地“含金量”，江南街道滘頭聯(lián)社升級改造項目便是這一理念的生動實踐。該項目地塊原為滘頭經(jīng)濟聯(lián)合社自1998年投入使用的工業(yè)園，是約2萬平方米的老舊簡易廠房，容積率0.85，存在整體規(guī)模小、布局凌亂、用地低效、城市配套功能不足等問題。
????通過“工改工”，項目得以喚醒“沉睡”的土地資源，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。該項目總投資超2.3億元，圍繞“大灣區(qū)先進智造新基地”定位，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化廠房、生活配套樓及研發(fā)辦公樓，目標容積率3.64，總建筑面積超7.8萬平方米。改造完成后，該項目不僅將大幅提升土地利用效率，還將通過“銷售收入+租金收入”的營運模式，為村集體帶來可觀的租金收入，預計年租金收入漲幅約為337%。
????江海區(qū)跳出工業(yè)用地升級“廠房出租”的單一邏輯，通過“空間載體+服務(wù)生態(tài)”雙輪驅(qū)動，實現(xiàn)“土地升值—產(chǎn)業(yè)升級—城市更新”的良性循環(huán)。
????探索“政府引導、市場運作、多方共贏”機制
????面對改造資金需求大、利益主體復雜的難題，江海區(qū)創(chuàng)新探索“政府引導、市場運作、多方共贏”機制。
????針對村級工業(yè)園改造中村集體資金短缺、運營能力弱的痛點，推出“國資+村集體”合作模式。禮樂武東村級工業(yè)園升級改造項目是江海區(qū)首個引進國資公司運營的項目，該項目總投資約4.4億元，將4.73萬平方米的低效用地容積率從0.4提至3.07，建設(shè)了13.2萬平方米的高標準廠房。
????“禮樂武東村級工業(yè)園升級改造項目計劃圍繞德昌電機、優(yōu)美科等行業(yè)龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游進行招商，建成集智能裝備、機電制造、新材料的生產(chǎn)與研發(fā)，生產(chǎn)生活配套和智慧全域管理于一體的新型園區(qū)。”禮樂街道相關(guān)負責人表示，該項目達產(chǎn)后，村租金收益預計將提升至300萬元/年以上。
????跨村聯(lián)動的“飛地經(jīng)濟”，更是為村級工業(yè)園“工改工”提供了想象的空間。針對零散地塊整合難題，外海街道創(chuàng)新“國資+多個村集體”模式，推動高新區(qū)15號村級工業(yè)園升級改造，由地塊原權(quán)利人共同成立新改造主體（運營公司），對原廠房進行改造升級。
????該項目建設(shè)階段推出“定制化”服務(wù)，對有技術(shù)但缺空間的企業(yè)，推行“自主改造+定向招商”。“該項目將根據(jù)擬引進的4家企業(yè)意愿進行自主定制，為企業(yè)提供高承重標準、高層高的現(xiàn)代定制廠房，滿足不同企業(yè)的生產(chǎn)需求?！蓖夂＝值老嚓P(guān)負責人表示，“定制廠房”模式通過為企業(yè)量身打造生產(chǎn)空間，實現(xiàn)“建成即滿租”。
????通過“工改工”積極主動謀劃高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)承載區(qū)，實現(xiàn)工業(yè)用地“騰籠換鳥”，“土地存量”變?yōu)椤鞍l(fā)展增量”，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供了堅實支撐。區(qū)自然資源局相關(guān)負責人表示：“2025年，江海區(qū)將加快推進13個已批‘村改’‘工改’項目建設(shè)，新增推動不少于7個‘工改工’項目，全方位吹響蛇年奮進沖鋒號，為奮進‘百千萬工程’提供空間保障，為區(qū)域發(fā)展開辟新空間、釋放新動能，以產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效助推社會經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>
